Как согласовать перепланировку в новостройке?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку в новостройке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Мнение юриста. Степан Хантимиров, адвокатское бюро Asterisk:
— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).
Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью. В целом же порядок перепланировки остался прежним. Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.
Документы для перепланировки в новостройке
- Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
- Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
- Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
- Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
- Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.
Также приложите:
- правоустанавливающие документы на помещение;
- паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
- письменное согласие собственников или всех членов семьи.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Как согласовать перепланировку и получить разрешение?
Для оформления перепланировки квартиры или ее переустройства, необходимо сделать несколько шагов:
- Проверить, что запланированные работы не относятся к списку запрещенных.
- Подготовить проект, выполненный организацией имеющий допуск СРО.
- Собрать все необходимые документы по следующему перечню:
- заявление;
- паспорт;
- согласие всех жильцов и собственников;
- свидетельство о собственности;
- техпаспорт;· проект планируемой перепланировки.
При этом пакет документов может быть дополнен, так как требования в разных администраций незначительно, но отличаются.
- Подать документацию в МФЦ, после получения разрешения от госорганов, можно будет начинать работы.
- Дождаться решения, не начиная работы. Ответ будет получен в течение 20 рабочих дней. При этом отказ может быть обжалован через суд.
- Когда будет получено разрешение, только после этого можно приступать к работам. При этом, будет выдан журнал, куда нужно будет вписывать все производимые работы в ходе перепланировки.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА ТОЛЬКО ПЛАНИРУЕТСЯ
В случае если планируется перепланировка, но работы еще не проводились, мы предоставляем следующее виды услуг:
- осуществляем получение документов БТИ (вызов техника БТИ и получение техпаспорта);
- проводим обследование помещения;
- разрабатываем и подготавливаем техническое заключение на перепланировку (расчеты);
- так как работы ещё не проводились, необходимо сделать проект перепланировки, по которому в дальнейшем, после получения разрешения на перепланировку, строители смогут провести ремонтные работы.
- подача документов на согласование в гос. органы (МЖИ, роспотребнадзор, Мосгаз, Мосэнерго);
- получение разрешения на перепланировку (распоряжение, журнал производства работ);
- консультация в период осуществления работ
- вызов приемочной комиссии (МЖИ), оформление акта о завершенном переустройстве;
- получение акта о выполненной перепланировке;
внесение изменений БТИ ( итоговый выезд БТИ, получение поэтажного плана в черных линиях).
Административный алгоритм
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Во сколько обойдётся легализация перепланировки?
Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.
К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.
Наказание за перепланировку без решения о согласовании
Если выполнить перечисленные работы до официального утверждения, то перепланировка будет считаться незаконной, а это повлечет за собой множество проблем:
- Административный штраф.
- Предписание от жилищной инспекции узаконить работы в установленный срок.
- Запрет на выезд за границу до тех пор, пока перепланировка не будет узаконена.
- Трудности оформления юридических сделок с квартирой (продажа, дарение, передача по наследству и т.п.).
- Лишение жилья (исключительная мера, хотя в Москве уже есть пример продажи квартиры с незаконной перепланировкой «с молотка» по решению суда за нежелание хозяина выполнять предписание МЖИ и возвращать квартире первоначальный вид).
Информация по Московской области
Для того, чтобы согласовать перепланировку в Москве необходимо разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения (или технического заключения о допустимости и безопасности, если ремонтные работы были выполнены ранее).
Главным надзорным органом в сфере согласования перепланировки , в городе Москве, является МЖИ (Московская жилищная инспекция).
В свою очередь, перепланировку в Москве возможно согласовать либо как предполагаемую, либо же как ранее выполненную.
При согласовании планируемой перепланировки необходимо разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения. Далее, формируется комплект документов для подачи в МФЦ. Из МФЦ, далее, документы поступают на рассмотрение в МЖИ. Жилищная инспекция,на текущий момент, не принимает напрямую документы по жилым квартирам
Комплект для подачи в себя включает:
- Правоустанавливающий документ (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).
- Документы БТИ (поэтажный план с экспликацией к нему или технический паспорт).
- Заявление на распоряжение о согласовании перепланировки (разрешение на начало ремонтных работ от жилищной инспекции).
- Паспорт собственника (ов) или доверенность от него.
- Проектная документация.
- Разрешение от банка (в случае, если квартира в ипотеке).
После того, как инспекция,согласно регламентным срокам, рассмотрит обращение, вы получите распоряжение о согласовании перепланировки. Это означает, что вы можете официально приступать к ремонтным работам.
После произведения ремонтных работ необходимо инициировать выход инспектора из МЖИ путем подачи через МФЦ заявления на получение Акта о завершенном переустройстве (бланк заявления вы можете получить в МФЦ).
Если при перепланировке затрагивались «мокрые зоны» (объединение ванной и санузла, увеличение их на площадь коридора, перенос кухни в коридор и т.п.), к заявлению о завершенном переустройстве необходимо будет приложить следующие документы:
- Договор подряда со строительной организацией (ремонтная организация должна иметь допуск СРО, то есть лицензию на свою профессиональную деятельность).
- Копию свидетельства СРО с печатью организации.
- Акты скрытых работ на гидроизоляцию.
- Акт скрытых работ на звукоизоляцию (данный акт необходим при условии, если вы изменяли конструкцию пола – делали новую стяжку, меняли напольное покрытие).
На получение техпаспорта, выполнение проектной документации, сбор остальных документов, если с ними нет проблем, уходит около 2-х недель или месяц.
Сотрудники МосЖилинспекции проверяют поданные документы в течение 20 рабочих дней (п.2.7.1.1.1 Прил. №2 к ППМ № 508).
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
О каких работах нужно уведомлять после их завершения
Перед началом работ проверьте в техническом паспорте, не затрагивают ли они несущие стены — это запрещено. Если паспорта нет, его можно заказать в МФЦ или в управляющей компании.
Вот что можно делать без согласования:
- Пробить дополнительные дверные проемы и проходы в ненесущих стенах. Проходы — не полноценный снос стены, а создание, например, арки.
- Сделать автономный теплый пол, если в доме перекрытия железобетонные. Если в доме деревянные перекрытия, без согласования нагружать цементом полы нельзя.
- Объединить комнаты с коридором или другими нежилыми помещениями. Исключение — нельзя объединять жилую комнату с кухней, если она газифицирована. Это можно сделать только после демонтажа газовой плиты специалистами и установки электрической плиты.
Что делать, если вы хотите продать квартиру с несогласованной перепланировкой
Квартиру с незаконной и несогласованной перепланировкой практически невозможно продать в ипотеку. Банк перед выдачей кредита попросит у покупателя оценку и план БТИ, выяснит, что изменения в квартире не согласовали, и откажет в одобрении квартиры.
- Если перепланировка простая и не требует согласования, достаточно вызвать комиссию из жилинспекции и оформить акт. Если при проверке найдут ошибки и проблемы — заплатить штраф и исправить недочеты.
- Если перепланировка требовала предварительного согласования — придется заплатить штраф и восстановить изначальный облик квартиры.
- Если перепланировка в списке запрещенных — нужно восстановить все до изначального состояния.
Разрешение на перепланировку
Разрешение на перепланировку — документ, который позволяет вам начать ремонтные работы на законных основаниях.
Документ может называться разрешением, решением, распоряжением о перепланировке. Но суть его одна во всех регионах — документ дает вам право приступить к ремонтным работам в соответствии с согласованным проектом.
Разрешение на перепланировку выдается в течение 20 рабочих дней в Москве и Московской области и в течение 45 дней в остальных регионах России.
Решение о положительном согласовании перепланировки (распоряжение, разрешение) исключает проблемы, связанные с жалобами соседей или управляющей компании. Главное — соблюдайте закон о тишине и выполняйте работы в установленные в разрешении дни и часы.
Узаконивание перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой в Москве
Много вопросов и проблем в новостройках с так называемой свободной перепланировкой.
Покупатель квартиры в новостройке при её получении, как правило, заблуждается, не видя стен, а только сплошное поле (т.н. свободная планировка).
Свободна она только от межкомнатных стен и перегородок на момент приема-передачи квартиры от застройщика. На самом деле в поэтажном плане стены обозначены.
Поэтажные планы в БТИ или в проектной документации от застройщика четко выделяют зоны жилых комнат, кухни и сан.узлов. В некоторых случаях на поэтажном плане все отмечено как жилая площадь.
Перед проведением перепланировок квартир в новостройках со свободной планировкой необходимо быть осторожным.
В любом случае, если вы хотите произвести перепланировку или узаконить ранее совершенное переустройство квартиры в доме-новостройке со свободной планировкой, — советуем сразу обратиться к специалистам, которые помогут правильно согласовать перепланировку квартиры в новостройке.