Что такое сервитут: особенности заключения договора

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут: особенности заключения договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.

Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

• обеспечения водоснабжения и мелиорации;

• прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;

• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

• также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Существует ли плата за сервитут на земельный участок?

Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.

Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.

---

Основания для прекращения действия сервитута

Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.

Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.

Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:

• Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;
• Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;
• Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;
• Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.

Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.

Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.

Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:

• добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
• принудительно, добившись решения суда.

При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.

Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.

Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.

Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?

3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.

Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:

1. Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
2. Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.

Кaк ycтaнaвливaют cepвитyты?

Cepвитyты ycтaнaвливaютcя coглacнo 3 ocнoвным вapиaнтaм, зaкpeплeнным зaкoнoдaтeльнo:

• Нa ocнoвaнии пoдпиcaния peзoлюции пoлнoмoчным пoдpaздeлeниeм мecтнoгo caмoyпpaвлeния, мyниципaлитeтoм или гocyдapcтвoм.
• Peзoлюция пpинимaeтcя в xoдe пyбличнoгo cлyшaния o нaлoжeнии oгpaничeний.
• Нa ocнoвaнии oбщeгo coглaшeния гpyппы зeмлeвлaдeльцeв или зaинтepecoвaнныx лиц.
• Пo cyдeбнoмy пocтaнoвлeнию.

Пopядoк ycтaнoвлeния пyбличнoгo cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк cлeдyющий:

1. Oбъявлeния cлyшaния мyниципaлитeтoм или aдминиcтpaциeй.
2. Oфopмлeниe peзoлюции.
3. Oглaшeниe peзyльтaтoв coглacoвaния пoльзoвaния yчacткoм — тpeбoвaния, кoмпeнcaция.
4. Peгиcтpaция cepвитyтa в Pocpeecтpe.

Taкжe cyщecтвyeт пopядoк дoбpoвoльнoгo coглacoвaния пo иcпoльзoвaнию зeмeльнoгo нaдeлa и нaклaдывaния cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в чacтнoй coбcтвeннocти:

1. 3aинтepecoвaннoe лицo oбpaщaeтcя к зeмлeвлaдeльцy c пpocьбoй o чacтичнoм пoльзoвaнии зeмлeй.
2. Cтopoнaм нeoбxoдимo oфopмить coглaшeниe cлeдyющeгo coдepжaния: гpaфa o coглacии зeмлeвлaдeльцa o нaклaдывaнии oбpeмeнeния, пpaвa cтopoн, oбязaтeльcтвa cтopoн, цeли иcпoльзoвaния, плoщaдь и кoopдинaты тpeбyeмoй тeppитopии, cpoк пoльзoвaния.
3. Дaлee cлeдyeт peгиcтpaция coглaшeния в Pocpeecтpe.

Для peгиcтpaции пoтpeбyютcя cлeдyющиe дoкyмeнты:

• зaявлeниe;
• квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины (для физичecкиx лиц — 1 500 pyблeй, для юpидичecкиx — 6 000 pyблeй);
• coглaшeниe в кoличecтвe 3 экзeмпляpoв;
• coглacиe oт тpeтьиx лиц тpeбyeтcя кoгдa нyжнo ycтaнoвлeниe cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в зaлoгe, ecли нaдeл нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, ипoтeчнoм зaклaдe, apeндe.

BAЖНO. Дeйcтвиe cepвитyтa нaчинaeтcя c мoмeнтa пpoxoждeния гocyдapcтвeннoй пpoцeдypы peгиcтpaции. Пocлe этoгo зaкoнoм paзpeшaeтcя иcпoльзoвaть yчacтoк зeмли coглacнo yкaзaниям в дoгoвope, a coбcтвeнник имeeт пpaвo тpeбoвaть кoмпeнcaцию.

Разновидности сервитута

Принято выделять два основных типа сервитута – частный и публичный. Официально термина «частный сервитут» не существует, как правило, такой вид документа просто называют сервитутом.

Под частным сервитутом понимают установление права использования территории соседей для личных нужд – например, когда требуется проложить коммуникации через соседний участок. Конечно, не всегда нужно оформлять такое соглашение, особенно если отношения с соседями хорошие, но порой приходится добиваться разрешения в судебном порядке. Важная деталь в таком соглашении – что вы не только сможете проложить коммуникации, но и в случае необходимости осуществите его ремонт.

Публичный сервитут несколько отличается – он устанавливается государством или муниципалитетом: нередки случаи, когда территория, принадлежащая человеку на законных основаниях, становится не совсем комфортной для пользования вследствие установления публичного сервитута – к примеру, на ней начинают пасти скот или превращают в дорогу для жителей поселка. Чтобы избежать подобного, следует обратить внимание на расположение участка, который вы приобретаете. Как правило, небольшой анализ помогает избежать трудностей в будущем. Когда речь идет об участке при таунхаусе, наложение сервитута – большая редкость. Но иногда сервитут все же устанавливается для проведения геодезических работ.

Сервитут — это право пользования чужим земельным участком

Слово это происходит от латинского «servitus» (или «servitutis»), что в переводе означает подчинённое положение. Понятие пришло к нам еще из римского права, ибо споры о земельных участках ведут историю с момента появления собственности на них.

Рассмотрим пример. Вы долго копили и купили себе дачу. Большой дом, баня, 6 соток земли для огорода — красота. Но в один прекрасный день приходит сосед и заявляет: «Я могу попасть на свой участок только через твой. Давай-ка сделаем калитку и проложим тропинку прямо по твоим соткам». А потом подтянулись и другие соседи с такими же требованиями.

Оказалось, что все соседние дачи никак не соединены с дорогой. И действительно, к себе домой они могут попасть только через вашу землю. Вы, конечно, воспротивились — кому надо, чтобы по его собственности ходили чужие люди? Но соседи не растерялись и подали заявления в суд.

Что такое сервитут, определение простыми словами

Говоря простым языком, сервитут – это законное право ограниченно пользоваться чужой собственностью для личных целей. Оформляется он только в случаях крайней необходимости. К примеру, если требуется проход или подъезд к дому, а иначе, чем через чужой участок, сделать его не получается физически.

Определение сервитута дано в ст. 23 ЗК РФ. Согласно этому нормативному акту, сервитут – это право ограниченного использования лицом земельного участка, который ему не принадлежит.

При этом собственник надела может по-прежнему распоряжаться им как ему заблагорассудится. Однако он не может перекрыть доступ к определенному объекту лицам, обладающим сервитутом. Владелец обязан не препятствовать проезду или проходу, оформленному должным образом.

Сервитут не может выступать объектом какой-либо гражданско-правовой сделки. Он навсегда привязывается к определенной недвижимости.

Правом владеть сервитутом обладают только те лица, которые являются собственниками имущества, для которого он устанавливался. Если произойдет отчуждение прав на землю, где установлен сервитут, то вместе с имущественными правами новый собственник получит и обязательства по обременению. Это закреплено в ст. 275 ГК РФ.

Земля, по которой устанавливают ограничительные нормы, может использоваться на возмездной основе. То есть, собственник имеет право установить чётко обозначенную плату за такое использование его собственности. Этот нюанс подчёркивает, что фактическим собственником частной территории остаётся тот, кто имеет право собственности на землю, а обладатель сервитута имеет только ограниченные возможности по управлению участком.

В вопросе оплатного использования есть различия между плательщиками за такое возмездное частичное использование. Фактически за причинённые неудобства в использовании земли могут платить только две категории лиц:

• государство, муниципалитет, если есть публичный договор и установлена плата;
• частные лица, если это частный договор ограничения использования земли, где также устанавливается платность или бесплатность использования земельного ресурса.

Важный момент этой особенности сервитута – соразмерность платы. Соразмерность может быть установлена через экспертное решение, оценочные данные и комплексное изучение стоимости земли. Устанавливать такой уровень оплаты можно и через суд, как и отменять требуемую собственников, плату.

Порядок установления сервитута

Процедура установления сервитута на земельные участки и его прекращения регламентируется гражданским законодательством и аналогичными нормативами земельного законодательства.

В соответствии с пунктами 3,4 статьи 274 Гражданского кодекса право на ограниченное использование чужого земельного участка устанавливается:

• по письменному соглашению между владельцем и заявителем;
• при возникновении спорной ситуации, по решению судебного органа;
• по праву наследования или безвозмездного использования участка.

Если заинтересованный гражданин хочет воспользоваться чужим участком, а владелец отказывает ему в этом, он может обратиться в суд с просьбой об принудительном оформлении. Если владелец земли не даёт согласие на регистрацию сервитута, даже в тех случаях, когда заинтересованное лицо по факту уже использует землю, необходимо получить официальное разрешение на ограниченное использование надела.

Говоря о публичном обременении, на основании вынесенного судом решения, он устанавливается следующим образом:

• Заинтересованный гражданин подаёт иск в суд;
• Далее необходимо предоставить доказательства того, что у него есть веские причины на использование чужой территории;
• Если суд согласиться с приведёнными доказательствами, он выдаст положительное решение в пользу заинтересованного гражданина;
• На следующем этапе можно обращаться в Росреестр для регистрации.

Какая предусмотрена плата при сервитуте

Любой вид сервитута осуществляется за определенную плату. Например, в частном варианте собственник надела, часть которого предоставляется в пользование соседу, вправе потребовать оплату того, из-за чего он не в состоянии использовать свой надел полностью.

В публичном владелец вправе потребовать соразмерное возмещение ущерба от государства или муниципалитета, пользующихся его объектом. Таким образом, главным отличием является лицо, к которому выставляются требования.

ВНИМАНИЕ! Продажа земельной территории, которая ограничена в использовании, и передача прав к другому лицу не является причиной для прекращения сервитута. Он сохраняется и переходит к новому владельцу.

Ограничения являются неотложной необходимостью, если это исключительно возможное решение в сложившейся ситуации, и не могут появляться по чьей-то прихоти. Если проблема устранена, то сервитут аннулируется по обращению собственника участка.

Административный регламент

Для урегулирования правоотношений по оформлению обременения на землю, находящуюся в городской собственности, был принят официальный документ – Административный регламент установления сервитута. Положениями данного регламента устанавливаются:

• порядок проведения административной процедуры оказания услуг по установлению обременения;
• сроки и последовательность административных действий с указанием перечня оказываемых услуг;
• порядок взаимодействия органа местной власти с заявителями (гражданами, юрлицами, государственными структурами и организациями);
• процедура обжалования действий (бездействий) органов местной власти.

Документом также регламентируется порядок заключения соглашения о сервитуте. Все положения документа основываются на требованиях норм законодательных актов. На основании данного документа разрабатываются региональные регламенты.

Похожие записи:

• Максимальные выплаты по ОСАГО при ДТП в 2023 году
• Могут ли ДПС останавливать без причины в 2023 году
• Жалоба в налоговую инспекцию на работодателя