Как оспорить дарение недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспорить дарение недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Комментируемая статья содержит указание на случаи, когда дарение в принципе запрещено, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом МРОТ. Размер МРОТ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 19 июня 2000 г. «О минимальном размере оплаты труда» (СЗ РФ.
Комментарий к Ст. 575 ГК РФ
1. Понятие «обычный подарок» определяется прежде всего его стоимостью. Соответственно под это понятие не подходят предметы роскоши, коллекционные изделия, иные дорогостоящие подношения.
Кроме того, «обычность» предполагает традиционность обстановки, в которой дарится подарок: как правило, это общепринятая реакция на общепринятый повод — юбилей, успешное завершение определенного этапа жизненного пути, торжественное событие и т.д.
Стоимость подарка во всяком случае является доминирующей характеристикой при решении вопроса о его допустимости. Даже если подарок отвечает прочим характеристикам «обычного», но его стоимость превышает указанную в законе сумму, дарение запрещается.
Действующая редакция комментируемой статьи, сохраняя использование термина «обычный подарок», заменяет ранее применявшийся плавающий критерий значимости такого подарка в виде пяти минимальных размеров оплаты труда на фиксированную сумму в 3 тыс. рублей. Это в полной мере находится в контексте общей политики законодателя по отходу от использования МРОТ при исчислении штрафов и иных имеющих юридическое значение размеров денежных сумм.
2. В соответствии с п. 2 ст.
37 ГК РФ опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Правило п. 1 комментируемой статьи следует применять с учетом этого положения.
Таким образом, совершить обычный подарок только на основании собственного волеизъявления и без какого-либо разрешения могут лишь родители малолетнего от его имени. Дарение имущества малолетних или признанных недееспособными подопечных на сумму свыше 3 тыс. рублей недопустимо даже при наличии согласия органов опеки и попечительства.
3. Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об опеке и попечительстве» уточнен перечень организаций, работникам которых запрещено дарить подарки, не подпадающие под понятие обычных.
Ранее в комментируемой статье речь шла о лечебных, воспитательных, социальных и аналогичных им учреждениях. Подпункт 2 п. 1 комментируемой статьи призван распространить запрет на дарение на недопустимые, с точки зрения законодателя, ситуации, в которых одаряемые не замещают должности, перечисленные в подп.
3 этого же пункта. Работники учреждений, перечисленных в подп. 2, могут являться одновременно государственными или муниципальными служащими, что повлечет распространение на них дополнительных ограничений.
4. В трактовке положений подп. 3 п.
1 комментируемой статьи можно встретить неоправданные крайности. Иногда они рассматриваются как позволяющие чиновникам получать подарки в связи с их должностным положением и служебной деятельностью вне зависимости от подоплеки такого подарка, лишь бы стоимость последнего не превышала установленного данной нормой размера.
С другой стороны, существует точка зрения «ястребов», призывающих запретить лицам, занимающим названные должности в системе государственной и муниципальной службы, принимать вообще какие бы то ни было подарки от посторонних, включая обычные подарки ко дню рождения, памятным событиям и т.д., поскольку такой одаряемый всегда и всеми посторонними лицами воспринимается без отрыва от своего должностного положения.
Достаточно ортодоксальную позицию занимают и международные организации по борьбе с коррупцией, с которыми Российская Федерация сотрудничает в рамках своих конвенционных обязательств (например, ГРЕКО — группа государств по борьбе с коррупцией, в которой Россия состоит в силу своего присоединения к Конвенции Совета Европы об уголовной ответственности за коррупцию от 27 января 1999 г.). По их мнению, наличие в гражданском законодательстве стран — участниц данной Конвенции подобной «лазейки» провоцирует коррупционные факты, завуалированные под одарение подарками.
5. Представляется, что новая редакция комментируемой статьи, установившая в п. 2 правила, определяющие судьбу «протокольных» подарков на сумму свыше 3 тыс. рублей, внесла в эти дискуссии определенную ясность.
Во-первых, из текста указанного пункта явно следует, что запрет на дарение специальным субъектам не распространяется на ситуации, связанные с «официальными» поводами. Такие сделки не могут трактоваться как ничтожные, и действия дарителей не должны вызывать сомнение в части их правомерности.
Во-вторых, текстуальное и логическое толкование п. 2 комментируемой статьи дает основания считать, что полученные по таким «официальным» поводам подарки стоимостью менее 3 тыс. рублей служащий вправе сохранить за собой.
Применяя такую же логику, нельзя не признать допустимость дарения служащим обычных подарков посторонними лицами (в частности, коллегами по работе, знакомыми в связи с личными памятными датами, общегосударственными праздниками и т.д.), когда из смысла подарка явно следует отсутствие его взаимосвязи с выполнением одаряемым каких-либо служебных обязанностей. Это справедливо, во всяком случае для подарков стоимостью менее 3 тыс. рублей.
Не вызывает сомнений также необходимость разграничивать понятия подарка и официального награждения работника его руководством, регулируемого ст. 191 Трудового кодекса РФ, ст. 55 Федерального закона «О государственной гражданской службе Российской Федерации» и другими нормативными актами.
Последнее, даже в случае превышения стоимости подарка-награды 3 тыс. рублей, в полной мере соответствует закону.
Впрочем, на этом ясность, внесенная в ситуацию новой редакцией комментируемой статьи, пожалуй, заканчивается. В силу такого же текстуального толкования закона установленный п. 1 комментируемой статьи запрет дарения должен считаться не распространяющимся только на дарителей.
В случае превышения стоимостью подарка установленного рубежа чиновник, получивший подарок, все равно не может приобрести на него права собственности, даже если подарок и был вручен ему по официальному поводу. Существенно изменены лишь последствия такой невозможности. Если ранее договор дарения на сумму, превышающую установленную ГК РФ, должен был квалифицироваться в таком случае как ничтожный, то теперь он повлечет правовые последствия в виде возникновения права государственной или муниципальной собственности на подарок.
6. Массу вопросов вызывает терминология п. 2, в частности понятие «официальный повод». До настоящего времени не определен порядок передачи дорогостоящих подарков в государственную или муниципальную собственность. Все эти вопросы призваны быть урегулированными на уровне подзаконного акта, разработка которого в настоящее время ведется.
С другой стороны, категорически недопустимо считать правомерным поощрение любыми подарками (даже незначительной стоимости) должностных лиц в связи с осуществлением ими своих должностных обязанностей при оказании государственной услуги — вне зависимости от того, осуществлены ли они в соответствии с законом или с нарушением закона. В соответствии с Общими принципами служебного поведения государственных служащих, утвержденными Указом Президента РФ от 12 августа 2002 г. N 885 , государственные служащие призваны не оказывать предпочтение каким-либо профессиональным или социальным группам и организациям, быть независимыми от влияния со стороны граждан, профессиональных или социальных групп и организаций; исключать действия, связанные с влиянием каких-либо личных, имущественных (финансовых) и иных интересов, препятствующих добросовестному исполнению должностных (служебных) обязанностей; воздерживаться от поведения, которое могло бы вызвать сомнение в объективном исполнении ими должностных (служебных) обязанностей.
———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 33. Ст. 3196; 2007. N 13. Ст. 1531.
Статья 290 УК РФ рассматривает в качестве взятки любое имущество или выгоды имущественного характера, полученные должностным лицом за соответствующие действия (бездействие) в пользу взяткодателя. На оценку действий должностного лица может повлиять разве что п. 2 ст.
Форма договора дарения
Соглашение сторон на дарение обязательно оформляется заключением договора. Все основные требования, предъявляемые законодателем к форме такого договора, определены в ст. 574 ГК РФ. Согласно ей, почти все договоры дарения могут оформляться в устной форме. Исключение из такого общего правила составляют сделки, подходящие под характеристики, определенные пунктами 2 и 3 вышеуказанной статьи.
Договор дарения недвижимости. Несмотря на отсутствие в п. 3 ст. 574 ГК РФ прямого указания на необходимость соблюдения письменной формы, такое правило вытекает из правовых последствий. Согласно п. 1 ст. 131 ГК, переход прав собственности на недвижимость по договору дарения подлежит госрегистрации. Для проведения этой процедуры в регистрирующий орган необходимо предоставить ряд документов, среди которых есть и договор дарения. Оформляя его в устной форме, предоставить его не будет возможности, следствием чего станет невозможность регистрации перехода прав.
Консенсуальный договор дарения. Обещание дарения в будущем, согласно п. 2 ст. 574 ГК РФ, также требует письменного оформления, с обязательной конкретизацией предмета дарения, сроков и ясным выражением намерений дарителя.
Договор, по которому дарителем выступает юрлицо, а стоимость дара превышает 3 тыс. рублей.
Запрет дарения между юридическими лицами
Статья 575 ГК РФ ограничивает право на заключение безвозмездных сделок. Норма направлена на пресечение взяточничества, уклонения от налогов и иных злоупотреблений. Требование также препятствует реализации схем фиктивного и преднамеренного банкротства.
Запрет дарения между коммерческими организациями категоричен. Пренебрежение им грозит ничтожностью соглашений. Договоры не породят правовых последствий, не повлекут перехода прав на ценности. Кредиторы дарителя-должника получат возможность истребовать имущество для обращения на него взыскания (ст. 167 ГК РФ). Запрет распространяется на большинство сделок, не имеющих встречного исполнения. Замаскировать дарение, например, займом с последующим прощением долга не получится. Сделку переквалифицируют и признают ничтожной (Информационное письмо ВАС РФ № 104 от 21.12.05).
Исключение составляют подарки стоимостью не более 3000 рублей. Такие презенты широко распространены в деловой практике. Ярким примером является вручение контрагенту сувениров с фирменной символикой (календари, ручки, блокноты). Этот способ используется бизнесменами в борьбе за лояльность клиентов.
Ограничения при дарении права требования
Основные ограничения при совершении дарения имущественных прав требования определены в п. 3 ст. 576 ГК РФ. Согласно указанной норме, дарение прав требования осуществляется в общем порядке, но с учетом особенностей, установленных гл. 24 ГК, для цессии (процедуры перехода прав к другому лицу).
Внимание
Ст. 383 ГК запрещает дарение прав требования по обязательствам, возникновение которых состоит в прямой зависимости от личности кредитора. Это могут быть требования по уплате алиментов, возмещению вреда здоровью и т.д.
П. 1 ст. 385 ГК законодатель определяет обязанность нового кредитора (одаренного правами требования) предъявить должнику доказательства перехода прав требования именно к нему. До момента исполнения этого правила обязательство может не исполняться должником.
В дополнение к вышеуказанному требованию, п. 3 ст. 382 ГК определяет недопустимость предъявления к должнику со стороны нового кредитора претензий до момента его письменного уведомления о переходе прав, даже если он выполнил обязательства в пользу бывшего кредитора (дарителя).
В то же время, согласно п. 2 ст. 388 ГК, законодатель не допускает дарение прав требования без согласия на то должника, если личность первоначального кредитора имеет большое значение для него при выполнении обязательств.
Дополнительно
Согласно п. 4 ст. 388 ГК, дарение прав требования, связанных с получением неденежного исполнения, может быть запрещено или ограничено на основании соглашения между кредитором и должником.
При наличии солидарных кредиторов дарение одним из них своих прав требования возможно только при единоличном согласии на то всех других.
Виды договора дарения
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор. Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней. Важно: сделки с долями недвижимости обязательно проходят через нотариуса, он должен заверить сделку.
При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор по сути фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Когда запрещено составлять дарственное распоряжение?
Каждый наследодатель должен изучить случаи, когда дарственную составлять нельзя по закону. Основные моменты прописаны в действующем положении 576 Гражданского Кодекса.
- Нельзя передарить имущественное хозяйство, которое находится во владении оперативного управления, но не является собственностью этой организации. Речь идет о муниципальных учреждениях. Организации подобного вида лишены права на недвижимое благосостояние, а движимым хозяйством они могут распоряжаться, как хотят.
- Если имущественное хозяйство находится в общем владении, то его подарить можно будет только с разрешения всех жильцов. Составленное распоряжение можно аннулировать в том случае, если наследодатель знал о незаконной сделке (когда один из жильцов против процедуры).
- Условия соглашения не должны противоречить условиям заявительного распоряжения о приобретении прав (например, циркуляр кредитного соглашения). По этой же причине нельзя передаривать произведения собственного искусства.
- Если дарение материального хозяйства предполагает обращение прав к наследодателю, то составление циркуляра должно производиться, опираясь на положения 382-389 действующего распоряжения.
- Без самого дарителя можно совершить процедуру, если у его представителя будет иметься доверенность, заверенная нотариальным работником. В циркуляре должен указываться вид подарка и личные данные получателя благосостояния, иначе процедура не состоится.
Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов
Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.
Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.
К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.
Информация, которая должна быть в судебном иске
Если разрешение спора доходит до судебной инстанции, то необходимо составить грамотной исковое заявлении, которое можно сделать собственноручно либо с поддержкой юриста. Главным требования, которые будут предъявлены к документам регламентированы в статье 131 ГПК РФ, без соблюдения которых исковое заявление будет отклонено в принятии судом.
В иске обязательны должны присутствовать следующие сведения:
- Ф.И.О. участников договора и данные об их месте жительства (включая представителя, если таковой присутствует).
- Полная информация о предмете договора, который будет являться объектом разбирательства в суде.
- Обстоятельства, на основе которых заявитель обратился в суд (нарушение).
- Упоминание доказательной базы во всём её объёме, включая ссылки на нормативно правовые акты, подтверждающие факт нарушения того или иного права.
- Соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка установленным и регламентированным законодательством или условиями, предусмотренными в договоре.
- Подпись искового заявления истцом либо его представителем с указанием даты.
Оспаривание дарственной наследниками
Нередко родственники бывшего владельца подаренного имущества обращаются в суд ровно тот же момент, когда даритель умер. Причина их обращений, — это «якобы» нарушенные права наследников первой очереди. Особенно часто встречаются такие случаи, когда договор оформляется на квартиру. Примите к сведению, что оспорить дарение после смерти дарителя очень тяжело, так как никакие расследования касательно его недееспособности или невменяемости провести не представляется возможным, как и расследования касательно его принуждения или заключения сделки на невыгодных условиях с целью обогащения противоположного участника договора.
Единственным за что могут «зацепиться» наследники, так это за неправильно составленный договор, если ошибки будут, то сделка будет считаться фиктивной, потому не скупитесь на найм грамотного юриста для составления качественного договора, ведь такие родственники обращаются в суд не для восстановления справедливости, а для получения выгоды.
Общие правила дарения с участием компаний
Организации имеют право дарить имущество, находящееся у них на правах хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 1 ст. 576 ГК). Однако для этого необходимо получить согласие собственника, которое не требуется лишь при стоимости имущества менее 3 000 руб.
В п. 2 ст. 581 ГК установлено общее правило, согласно которому обещание дара переходит к правопреемнику дарителя. Это относится и к дарению между юридическими лицами. Однако если речь идет о договоре пожертвования, такое правило не применяется (п. 6 ст. 582 ГК).
Если даритель — юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 000 руб., обязательно заключение письменного договора дарения (п. 2 ст. 574 ГК). При этом следует помнить, что обещание дарения всегда должно быть оформлено письменно (т. е. от стоимости дара не зависит).
Дарение юридическим лицом физическому лицу и наоборот возможно (о нем расскажем ниже).
Право на дарение между юридическими лицами
Согласно ст. 572 ГК РФ, одно юридическое лицо вправе передавать в дар другому имущество, следовательно, они могут заключать дарственную и регистрировать сделку. Однако на дарственные распространяется запрет, если указанная в них сумма составляет более 3000 рублей.
Важно! В соответствии со ст. 575 ГК РФ, дарение между юридическими лицами запрещено, если они попадают под определенную категорию людей, в чьих интересах не допускается дарить подарки стоимостью от 3000 рублей.
Этими лицами являются:
- лица моложе 18 лет, недееспособные граждане. Под запретом совершение дарения от их лица;
- медицинские работники, сотрудники учебных заведений, служб социальной помощи при условии, что им дарятся подарки от граждан или их родственников, находящихся на лечении, воспитании;
- государственные служащие и сотрудники муниципальных органов, Банка России в случае дарения им подарков, связанных с их должностью;
- коммерческие компании в отношении принятия подарков от других организаций.
Тем не менее у каждого правила есть исключения. В нашем случае допускаются подарки таким лицам, если они совершаются в рамках протокольных мероприятий или командировок.
При получении подарков на сумму свыше оговоренной законом они переходят в собственность государства или муниципалитета.