Как зарегистрировать ранее учтенную недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать ранее учтенную недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Право приобретательной давности возникает, если определенный человек долгое время владел чужим или бесхозным имуществом. По истечении установленного срока такой человек будет иметь возможность вступить в право собственности. Увы, автоматически оно не наступает: для этого в любом случае придется обращаться в суд, чтобы доказать множество факторов. Непрерывность владения имуществом, добросовестность ухода и отношение как к своему собственному. Для недвижимого имущества право приобретательной давности возникает спустя пятнадцать лет непрерывного владения.

Условия получения недвижимости

Для того, чтобы право собственности по приобретательной давности было предоставлено, необходимо подтвердить соответствие следующим требованиям:

• Открытое владение недвижимостью. Что понимается под этой формулировкой? Это означает, что гражданин не должен, конечно же, заявлять о своем владении недвижимостью во всеуслышание или уведомлять каким-то особенным образом окружающих. Однако у посторонних людей, например — соседей, не должно возникать никаких сомнений в его правах. Иными словами, владение недвижимостью не должно скрываться. Что это означает на практике? Например, вы действительно проживали в определенной квартире в течение более чем пятнадцати лет, соседи вас знают, и могут подтвердить, что вы в действительности фактически осуществляли уход за помещением, а не жили все это время где-то еще;
• Непрерывность владения недвижимостью тоже вызывает определенные вопросы у тех, кто сталкивается с этим понятием впервые. На практике это означает, что вы должны владеть ею в течение всех пятнадцати лет непрерывно. Иными словами, не получится прожить в квартире года два, потом переехать на пять лет, потом вернуться и после всего этого заявить свои права на оформление собственности. Для того, чтобы получить недвижимость в собственность, вы должны владеть ею постоянно и непрерывно;
• Владение в течение установленного срока — наиболее простой и понятный пункт. Законодательно установлен срок в пятнадцать лет;
• Добросовестное владение имуществом также вызывает определенные вопросы. Как доказать добросовестное владение? Что под этим понимается? Фактически добросовестность означает владение с искренним убеждением, что у вас нет никаких препятствий оформить собственность: на недвижимость никто не заявлял своих прав;
• Владение имуществом как своим — еще один пункт, который может быть интерпретирован по-разному. Однако законодательно этот пункт нужен для того, чтобы защитить права арендодателей, которые предоставляют жилплощадь во временное, пусть и подчас длительное пользование. Такой пункт нужен для того, чтобы арендатор по истечении установленного срока не смог подать заявление на оформление собственности.

Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.

Однако если в передаточном акте не упомянут какой-либо объект, это не означает, что он не перешел к правопреемнику. Дело в том, что при реорганизации компании происходит правопреемство по всем ее правам (в т.ч. на имущество) и обязанностям (ст. 58 ГК РФ), независимо от того, что указано в передаточном акте. Поэтому правопреемник имеет полное право ставить вопрос о принадлежности спорного имущества именно ему. Одним из его аргументов может стать как раз приобретательная давность (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2016 по делу № А53-20983/2015).

Впрочем, такой иск — это крайняя мера. После обнаружения ошибки надо попробовать исправить ее другими способами. Предположим, что правопреемник создан в результате выделения из другой компании, которая продолжает свою деятельность. Тогда можно обсудить возможность составления дополнительного передаточного акта, и уже с ним обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Новое в получении сведений из ЕГРН

ВОПРОС/СИТУАЦИЯ	НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ
Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ	Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра
В какой форме запрашивать сведения	Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме
На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН	Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе. Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки.
Получение сведений ЕГРН через МФЦ	МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее). Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ).
Получение акта согласования местоположения границ земельных участков	Копию акта из межевого плана могут получить: правообладатели, чьи личные подписи стоят в акте, и их представители; лица, которым участок перешел в порядке универсального правопреемства.
Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими	С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность. Сведения можно бесплатно получить: об объектах, которые сейчас принадлежат должнику; о ранее принадлежавшей ему недвижимости.
Запрет продажи выписок из ЕГРН	Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН. Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям: по форме и объему не копирует официальную выписку из ЕГРН; не подписана должностным лицом Росреестра или ФКП при нем.

Как быть, если срок пропущен

Суд отказывает по мотиву пропуска давности, если такой аргумент заявит ответчик. Если заявление не поступит, дело рассмотрят по существу. Если поступит – можно попросить суд восстановить срок.

ВНИМАНИЕ! Пропуск давности – основание для решения об отказе, даже если выдвинутые требования законные, обоснованные, полностью подтверждаются доказательствами. Оспорить такой отказ практически нереально.

Исковой период восстанавливается при одновременном выполнении условий:

• пропуск допущен по уважительным обстоятельствам (тяжелое стечение обстоятельств, которое можно документально подтвердить);
• указанные причины возникли в последние полгода срока исковой давности.

Ответчик подаст заявление о применении срока давности – ответом нужно подать заявление о его восстановлении. Судья удовлетворит просьбу, если сочтет причины достаточно уважительными.

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

1. Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
2. Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
3. Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
4. Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
5. Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

Понятие приобретательной давности

Ни для кого не секрет, что получить в пользование имущество можно купив его, обменяв, а также получив в подарок или наследство. В любом из этих случаев, все предельно понятно, и с процедурой перехода, так или иначе, знаком каждый. Все делается на основе ряда документов, которые разными способами переходят от одного владельца к другому.

Но существует и другой способ получения права на недвижимость – приобретательная собственность. Подобный вариант возможен, если гражданин открыто владел каким-либо имуществом на протяжении длительного времени. По истечению определенного срока, этот человек может стать полноправным владельцем имущества.

Существует и ряд условий, которые обязательно должны соблюдаться, чтобы действительно можно было получить права на квартиру:

• Добросовестное отношение к имуществу. Человек, проживающий в квартире, должен добросовестно относиться как к самому помещению, так и к имуществу, находящемуся в нем. Но что собой представляет хорошее отношение, вопрос остается открытым. Чаще всего, все опирается на чистоту, порядок, наличие ремонта, условия жизни, квитанции за уплату коммунальных платежей, а также положительные отзывы соседей;
• Непрерывность пользования. Говоря о квартире, человек должен постоянно в ней проживать. Конечно, он может отлучаться на некоторое время из-за различных причин. Но, все же, если бросить квартиру на длительный период, получить на нее права не выйдет;
• Открытость пользования. Семья, родственники, друзья и прочие заинтересованные лица должны знать о том, что человек использует имущество на протяжении всего периода времени. Это необходимо для того, чтобы доказать, что заинтересованные лица были не против подобного варианта.

И все же самым главным условием является то, что владеть имуществом человек должен как собственным. То есть он не должен его попросту хранить, а должен полноценно использовать.

Допустим, гражданин заключил договор найма с собственником. После его смерти, наследника не нашлось, а на протяжении всего времени, наниматель проживал и использовал имущество как свое жилье. В таком случае, он имеет полное право претендовать на переход права собственности к нему.

Практика судебных решений по приобретательной давности на квартиру

Главным документом, на основе которого принимаются решения в суде по данному вопросу, является Гражданский кодекс Российской Федерации.

Подавать исковое заявление в суд может любой гражданин, который владел имуществом определенный срок, согласно всем правилам и нормам, прописанным в законодательстве.

В данном случае, ответчиком по иску будет владелец имущества. После подачи иска, он будет оповещен о заседании по данному вопросу.

Не редки случаи, когда человек, владеющий имуществом, не знает собственника, а соответственно не знает, кто будет являться ответчиком по данному делу.

Также после подачи иска, государственные органы должны постараться найти ответчика, изучив документы на недвижимость. Бывает так, что ответчика уже давно нет в живых, он может числиться без вести пропавшим или просто он может проживать в другой стране и не проявлять никакого интереса к недвижимости.

Считается, что ответчик не проявляет интереса в том случае, если получив уведомление о судебном заседании, он его игнорирует.

Теперь разберемся с тем, кто же такие государственные регистраторы. Согласно действующему законодательству, бесхозное имущество должно переходить в муниципальную или государственную собственность, а после — к новому владельцу. Государственные регистраторы — это люди, которые и занимаются данной процедурой.

Но при этом подобные процедуры с переводом собственности проводить не обязательно. Связано это с тем, что в Гражданском кодексе четко прописано, что человек, непрерывно владеющий имуществом как собственным и поддерживающий его в надлежащем состоянии, может стать полноправным собственником.

Как уже говорилось ранее, существует всего одна статья, которая регулирует данный вопрос. Но подобной информации часто недостаточно, и для многих она остается непонятной.

Для таких случаев, есть несколько положений, которые были приняты Высшим Арбитражным судом:

• Владение является добросовестным, если гражданин, владеющий имуществом, изначально не знал о том, что имущество может стать его собственностью. То есть если человек проживал в квартире и заботился о ней не с целью ее получения, подобное отношение можно назвать добросовестным. Например, если человек сделал капитальный ремонт и оплатил все коммунальные платежи только перед судом, подобное отношения нельзя назвать добросовестным, а значит, рассчитывать на право собственности не следует;
• Непрерывным считается владение, если человек пользовался имуществом на протяжении всего срока приобретательной давности. При этом если он покидал помещение по независящим от него причинам, срок не обнуляется. Подобных причин может быть множество, например, квартира могла какое-то время быть спорным имуществом, могла быть опечатана и так далее. Подобные обстоятельства не прерывают срок приобретательной давности, вне зависимости от их длительности;
• Открытость владения признается в том случае, если человек не скрывал факта владения имуществом от других. При этом стоит понимать, что принятие стандартных мер по сохранению имущества не считается чем-то незаконным;
• Владение имуществом как своим собственным означает то, что человек владел им не по договору. То есть фактически все происходило ровно так, как если бы он был полноправным владельцем.

Приобретательная давность

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Гражданское право » Собственность » Приобретательная давность

Это установленный в законе срок, по прошествии которого фактический владелец имущества может обратиться в суд с целью признать факт обретения права собственности.

В главе 14 ГК устанавливаются основания, по которым возникает право собственности. Наиболее часто это происходит в результате сделок. Однако бывают и другие случаи.

Одним из них является признание права собственности в силу приобретательной давности. Такой способ не связан с заключением сделок между лицами.

Он выступает основанием для возникновения собственности на земельный участок, а также на любое другое недвижимое имущество.

Порядок применения этого основания регулируется нормами ст. 234 ГК.

Приобретение права собственности на основании длительного срока пользования недвижимым имуществом рассматривается только в том случае, если пользование длилось не менее 15 лет.

ВНИМАНИЕ! Рассматривается возможность приобретения права по статье 234 (пункт 1) ГК РФ.

Такое право может получить как физическое, так и юридическое лицо. Осуществляется оно не только при условии соблюдении срока 15 лет, но и при условии добросовестного, открытого и непрерывного использования имущества.

Если гражданин хочет применить понятие приобретательной давности, например, по отношению к дому, он должен жить в нем и ухаживать за ним постоянно на протяжении указанного срока. 15 лет – это срок для давности приобретательной на недвижимость, для другого имущества срок равен 5 годам.

Что такое на практике приобретательная давность? Это исключение из общих правил получения прав на имущество. Гражданин может считать себя собственником, пользоваться имуществом с полной уверенностью в своих полномочиях. А на самом деле он настоящие права собственника не имеет, является просто пользователем.

Иногда приобретательной давностью стараются воспользоваться в отношении домов, квартир, которыми давно никто не интересуется, неизвестен их собственник. Распространенный вариант – проживание в пустующем сельском доме, на который никто не предъявляется свои права уже десятилетиями.

Если жить в нем постоянно, ухаживать за участком и строением, оплачивать коммунальные платежи или налог на землю, потом можно подать заявление и оформить права на дом и землю. До получения прав лицо, пользующееся имуществом, не может совершать с ним никаких сделок, ведь он еще не собственник.

Когда начинает действовать срок приобретательной давности

По законодательству действие срока приобретательной давности начинается с того момента, когда заканчивается срок исковой давности по данному имуществу. Есть определенное время, в течении которого прежний владелец может истребовать свое имущества у нового владельца. Суд будет отсчитывать срок для права приобретательной давности с момента окончания искового.

ВАЖНО! Для того, чтобы владение имуществом было рассмотрено с приобретением права приобретательной давности, оно не должно осуществляться на основании договора – договора аренды, хранения, безвозмездного пользования.

При такой форме имущественных отношений временный владелец не может использоваться сроком давности владения.

Человеку недостаточно будет только лишь занять участок, потребуется соблюдать конкретные правила. Стать собственником на основании приобретательной давности реально только при соблюдении совокупности специальных условий владения:

• Под добросовестностью понимается тот факт, что человек завладел участком или объектом недвижимости, у которого не было владельца. Либо гражданин не знал, что у объекта имеется собственник. Недобросовестным владением считаются те случаи, когда конкретная личность была осведомлена о том, что у недвижимости есть хозяин и при этом заняла её. Либо, личность могла узнать о наличии владельца при должной осмотрительности.
• Под открытостью имеется в виду, что новый владелец не пытался скрыть факт владения собственностью. Стоит отметить, что нет нужды намеренно распространять информацию о владении. Достаточно того факта, что данная информация не скрывалась, и её могут подтвердить соседи или свидетели. Аренда собственности во временное пользование третьим лицам не мешает открытости владения.
• Непрерывность предполагает, что гражданин непрерывно владел собственностью на протяжении всех 15 лет. Гражданину необходимо постоянно использовать имущество, чтобы можно было, потом его оформить на себя. Потому как если он сначала несколько месяцев попользуется, а потом на год или на более длительный период его забросит без веской причины, то условие будет нарушено. Стоит отметить, что к прекращению владения не относятся случаи, когда собственность находилась в незаконном владении другого лица, предоставлялась во временное владение иным лицам или была возвращена судом по иску давнего владельца.
• Полноценное использование недвижимости, как своей собственной. Данное условие подразумевает, что новый владелец не просто сохранял и поддерживал объект или участок в надлежащем виде, но и эксплуатировал его по назначению. Исключением в данном случае являются ситуации, когда владение осуществлялось на основе договора, не предполагающего перехода владения.

Если хотя бы один из данных принципов будет нарушен или не выполнен, тогда в суде откажут в прошении.

Существует ряд определенных условий, согласно которым человек, который пользовался имуществом, может претендовать на юридическое оформление права собственности:

• Добросовестное обращение с имуществом. Добросовестное обращение – это одно из обязательных требований. Однако в законе не указано четких критериев, которые понимаются под этим термином. К добросовестному отношению можно отнести поддержание чистоты и порядка, своевременная оплата коммунальных платежей, периодическое выполнение ремонтно-восстановительных работ.
• Беспрерывная эксплуатация недвижимости. Человек, который претендует на юридическое оформление права собственности, должен на протяжении пятнадцати лет постоянно эксплуатировать объект. Если предметом оформления прав является квартира, то необходимо постоянно проживать в ней.
• Открытость использования недвижимости. Все заинтересованные лица должны знать о том, что человек использует недвижимости в своих целях. Главное, чтобы собственники, если таковые имеются, не выражали протеста.
• Самое главное и основное условие – это полноценное использование недвижимости, как своей собственной. Человек не должен просто сохранять и поддерживать ее в надлежащем виде, он должен эксплуатировать ее по назначению.

Давностное владение устанавливается в судебном порядке в арбитражных или гражданских судах. К арбитражному суду необходимо обратиться с исковым заявлением в том случае, если истец занимается коммерческой или предпринимательской деятельностью. Все остальные ситуации рассматриваются в городских судах. Если стоимость иска не превышает 50 000 рублей, тогда стоит обратиться в мировой суд.

ВАЖНО! В качестве ответчика по делу о приобретательской недвижимости выступает законный владелец объектом судебного разбирательства. В качестве таковых могут быть: государство, коммерческие или государственные компании, организации, частные лица.

Стоимость иска высчитывается в зависимости от стоимости недвижимого объекта. Чаще всего за основу берется кадастровая стоимость. От суммы иска в свою очередь, определяется стоимость национальной пошлины. Ее размер составляет от (0.5% до 5%). Размер пошлины в 2023 году может быть равен от нескольких сотен до нескольких десятков тысяч рублей.

Иск о защите давностного владельца должен содержать следующие данные:

• временной период, в течение которого истец использует объект, равно как свой собственный;
• об условиях приобретательной давности, а также о доказательствах, которые приложены к иску;
• о доказательствах, указывающих на факт правопреемства;
• информация об объекте недвижимости – описание, место расположения, адрес, назначение.

К иску в обязательном порядке необходимо прикрепить следующие бумаги:

1. На недвижимый объект.
2. Документальное доказательство исполнения условий приобретательной давности.
3. Определение стоимости иска.
4. Определение и подтверждение факта оплаты национального налога.
5. Другие возможные доказательства и сведения о притязаниях заявителя.

Принимая решение по данному вопросу, суд опирается на действующие законодательные акты, в частности, на Гражданский кодекс. Подать иск в суд может любой человек, который владеет недвижимостью на протяжении указанного срока, а также соблюдающий условия эксплуатации объекта.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

• Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
• В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
• Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
• Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Когда не применяется?

При обобщении судебных решений и детальном рассмотрении норм действующего законодательства очевидно, что в большинстве случаев приобретательную давность нельзя использовать:

• При легализации самовольных построек (получить право собственности на такие объекты возможно лишь в случаях, предусмотренных статьей 222 ГК РФ);
• Когда права на недвижимость возможно оформить только с соблюдением особых процедур (например, приватизация);
• В ситуациях самовольного занятия объекта недвижимости;
• В оформлении прав на часть общего имущества участником общей долевой собственности.

Особенности признания права по давности владения на самовольное сооружение

На основании статьи 222 «Самовольная постройка» главы 14 «Приобретение права собственности» Гражданского кодекса РФ самовольным сооружением считается жилой дом или другой объект недвижимого имущества, построенный на земле, не отведенной для этих целей, либо сооруженным без получения разрешений, с нарушением градостроительных норм.

Лицо, построившее такой объект, не вправе распоряжаться им — дарить, передавать в наследство, сдавать в аренду и т.д. Как правило, самовольная постройка подлежит сносу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Субъект, который построил самовольное сооружение, не приобретает на нее прав собственности, так как подобная постройка не подлежит госрегистрации из-за допущенных нарушений в ходе возведения. Такое строение необходимо снести, однако стройматериалы собственник может забрать себе, если снос будет произведен за его счет.

Похожие записи:

• Дарение доли в долевой собственности квартиры в 2023 году
• Как стать ветераном труда в Санкт-Петербурге и что это дает
• Компенсация отпуска (не при увольнении) код дохода НДФЛ.