Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Как провести межевание дачного участка
Межевание садового земельного участка проводят в том же порядке, что и для обычных наделов. Основное отличие состоит в том, что в некоторых документах можно встретить противоречия и запутаться, поскольку для решения ряда вопросов необходимо обратиться к членам правления СНТ.
Еще одна особенность при межевании садового участка — чтобы согласовать установленную площадь и конфигурацию владений недостаточно подписи соседа в Акте. Подтвердить факт и результаты межевания участка должны все члены СНТ на общем собрании.
Межевание садового земельного участка — это комплекс геодезических инженерных изысканий, в ходе которого должны определить границы и размер надела. Такие исследования имеют право проводить аттестованные специалисты — кадастровые инженеры. После обмера участка его параметры согласовываются с соседями и председателем садового товарищества. Полученные данные вносятся в проект межевания. Эту информацию передают на регистрацию в ЕГРН. В результате собственник должен получить выписку, где указаны сведения об участке (адрес, кадастровый номер, данные законных владельцев, вид разрешенного использования, отсутствие либо наличие ограничений, схема). Справка является подтверждением права собственности.
Можно ли продать дачу без межевания
Продать свой садовый земельный участок без межевания возможно. Однако перед началом процесса стоит изучить несколько моментов:
- Согласование места расположения границ участка с соседями — если вы не хотите столкнуться с пограничными спорами, лучше сразу провести межевание и зафиксировать поворотные точки в Акте согласования. Если на спорной территории расположены постройки или зеленые насаждения, продать участок будет довольно проблематично;
- Трудно найти покупателя на участок без установленных границ — покупатель в большинстве случаев отдает предпочтение наделу, прошедшему межевание. Это позволяет оградить его от смежных конфликтов и оспаривания прав на надел в суде;
- Если вы планируете объединить в один надел несколько территориальных единиц, межевать обязательно;
- По закону каждый землевладелец может прирезать к своей территории 10% от общей площади. Но для расширения владений понадобятся услуги кадастрового инженера, который проведет межевание.
Садовый участок в собственности: Нужно ли межевание?
Решать, межевать ли свой садовый земельный надел или нет должен решать лично владелец. Если вы не планируете заключать договора купли-продажи, аренды или дарения, в принципе, можно и не устанавливать границы ЗУ. Все же стоит понимать, что межевание проводится не только в интересах государства. но и собственника земли. С четко определенными границами вы сможете легко решить пограничные конфликты, получить разрешение на строительство, продать ЗУ.
Чтобы подтвердить свои полномочия на земельный надел, необходимо иметь правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Для оформления выписки ЕГРН требуется поставить имуще ство на кадастровый учет, а значит размежевать земельный надел.
Плюсы и минусы межевания
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Можно ли продать дачу без межевания
Продать свой садовый земельный участок без межевания возможно. Однако перед началом процесса стоит изучить несколько моментов:
- Согласование места расположения границ участка с соседями — если вы не хотите столкнуться с пограничными спорами, лучше сразу провести межевание и зафиксировать поворотные точки в Акте согласования. Если на спорной территории расположены постройки или зеленые насаждения, продать участок будет довольно проблематично;
- Трудно найти покупателя на участок без установленных границ — покупатель в большинстве случаев отдает предпочтение наделу, прошедшему межевание. Это позволяет оградить его от смежных конфликтов и оспаривания прав на надел в суде;
- Если вы планируете объединить в один надел несколько территориальных единиц, межевать обязательно;
- По закону каждый землевладелец может прирезать к своей территории 10% от общей площади. Но для расширения владений понадобятся услуги кадастрового инженера, который проведет межевание.
Как соотносятся кадастровый план и межевание
Новшества в законодательстве затронули тех, кто обладает правомочиями собственности на земельные наделы. Кроме того, это относится к тем, кто самовольным образом захватил участок или ведет строительного типа работы, не имея на это соответствующего разрешения. Законодатель указывает на то, что не допускается совершать сделки с недвижимыми предметами, если они не прошли процесс регистрации.
Несмотря на то, что в общем законодательные положения ужесточились, есть в этом процессе и положительные моменты. В том числе, теперь получится провести регистрацию участка вне зависимости от места нахождения гражданина. К примеру, если земля расположена в Якутске, то регистрация может проводиться в столице страны. Кроме того, стал короче срок получения выписки, сделанной из ЕГРН, он равняется 3 дням, в то время, как ранее составлял 5 дней.
Как выглядит межевой план
Результатом выполненных работ станет межевой план (дело), который состоит из двух частей – текстовой и графической. В нем отображаются результаты выполненных измерений, сведения для внесения в кадастр и акты согласования спорных вопросов. Межевой план земельного участка включает:
- Первичные данные;
- Данные о полученных измерениях на местности;
- Информация об образуемых или измененных земельных участках и их частях;
- Схема расположения участков;
- Чертёж земельных участков и их частей;
- Геодезическая схема построений;
- Приложение: копия извещения в СМИ, копия справки об отсутствие возражений.
Устанавливаем причину кадастровых ошибок. Это может быть как намеренный захват чужих соток, так и использование соседкой земли по незнанию. Некоторые собственники, проводя межевание, не обращают внимание на профессионализм кадастровых инженеров, не знают, состоит ли он в СРО и впоследствии сталкиваются с претензиями соседей. Есть и такие случаи, когда собственник одного участка подписал акт согласования границ соседнего надела, веря соседу. Но в результате выясняется, что координаты установлены неверно и необходимо защищать свои права в суде.
Для этого наши юристы оформляют исковое заявление в суд. В документе прописываем обстоятельства: месторасположение земельного участка, дата и описание подробностей проведения спорных мероприятий по установлению границ (например, доказать акт использования неисправного оборудования). При разъяснении позиции собственника ссылаемся на те правовые акты, которые были нарушены в ходе межевания и могут послужить доказательством того, что действия второй стороны неправомерными. В судебном порядке разрешают несколько видов спорных ситуаций:
- Проведение межевания без участия соседей, отсутствие подписи в акте согласования;
- Постановка на кадастровый учёт вновь образованного объекта после перераспределения без межевания;
- Строительство дома с нарушением отступов от границ соседнего участка;
- Заступ объекта на земли общего пользования;
- Несоблюдение порядка межевания и подделка документов и подписей.
Налогообложение недвижимости
С 1 января 2023 года пункты 1 статьи 391 и статьи 403 НК РФ пополнятся еще одним абзацем. В соответствии с ним, если кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 года, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 01.01.2022 года. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость выросла в результате изменения характеристик недвижимости (увеличение площади и так далее). По-видимому, в результате государственных кадастровых работ в России произошло резкое увеличение стоимости объектов и власти решили на 1 год отложить взимание налога исходя из новой стоимости.
Межевание дачных участков (дачная амнистия)
Если ваш участок соответствует требованиям законодательства для дачной амнистии, оформление права собственности осуществляется в упрощенном порядке. Если владельцы смежных землевладений не высказывают претензий по границам и площади, поставить землю на кадастровый учет можно вообще без межевания (согласно статье 69 ФЗ-218 от 13 июля 2015 года).
Упрощенный порядок регистрации прав на жилые и садовые дома действует до 2026 года. Росреестр предлагает сделать его бессрочным.
В остальных случаях межевание дачных участков проводится в общем порядке:
- Для участков, расположенных в СНТ, информация о границах берется из правоустанавливающих документов или из генерального плана СНТ.
- Результаты межевания согласовываются не только с собственниками смежных землевладений, но и с администрацией дачного кооператива, СНТ или иного муниципального образования.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Законы о земельных участках
[ads-pc-1][ads-mob-1]
Все землевладельцы, не прошедшие межевание, стали простыми пользователями своего куска земли. Продавцом, дарителем, наследодателем участка такой гражданин стать не может, пока не зарегистрируется в соответствующем госоргане. И получить кредит с залогом земельной собственности он не сможет, пока она не подвергнется межеванию.
Более того, при отсутствии регистрации надела гражданина в Госреестре более чем 60 месяцев вместо него хозяином земли станет государство.
Возможно, лицу, мало заинтересованному в этом владении, этот факт и не очень интересен. Но какой-либо агроном-любитель, страстно желающий повозиться на своем участке, обретший по наследству или получивший в дар сад-огород, тоже может оказаться «не хозяином», если даритель или наследодатель вовремя не побеспокоился о межевании и регистрации своей собственности.
Надо сказать, что этой проблемой озаботились не сегодня. А сегодня в парламенте планируется узаконить категорическое запрещение владеть немежеванной землей, вплоть до ее изъятия.
Слишком много в стране «ничейной» земли, которая, кстати, не всегда является бесхозной. Получается, что не с кого собирать налоги, если не известен собственник.
Законы, направленные на наведение порядка с землёй, принимались и в 1997 году (№122-ФЗ), и в 2006 (№ 93-ФЗ – «О дачной амнистии»), и в 2007 (№ 221-ФЗ – «О госкадастре»).
Соседи и межевание: как решить спор
До начала межевания, необходимо предупредить соседей о приезде кадастровых инженеров для установления границ земли. Известить соседей можно через социальные сети или по телефону. Но мы рекомендуем отправить заказное письмо через почту. Так будет надежней.
Соседи необходимы для подтверждения прохождения границ вашего надела, также при составлении акта о согласовании межевания потребуются их паспорта. Таким образом будет документально подтверждено, что никаких споров насчет границ земли нет.
Если надел находится в дачном или садовом товариществе, то дополнительно нужно согласие председателя Правления.
При межевании земельного участка часто происходят споры между соседями. Причины разные – «он высадил огурцы в моем огороде», «15 лет назад пограничная межа проходила в другом месте» и т.д. Наш совет – все отказы фиксируйте документально. С соседями придется идти на компромисс. Если же это невозможно, то спор можно решить в судебном порядке.