Договор купли-продажи недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимого имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

г. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Стороны во исполнение Договора о купле-продаже жилого помещения (квартиры) от «»2023 г. N (далее — «Договор») составили настоящий Акт о нижеследующем:

1. Продавец передал в собственность Покупателю, а Покупатель — принял и оплатил в соответствии с условиями Договора о купле-продаже жилого помещения (квартиры) от «»2023 г. N жилое помещение (квартиру) общей площадью кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений кв. м, состоящую из комнат жилой площадью кв. м, расположенную на этаже жилого дома по адресу: (далее по тексту — «Квартира»).

2. Квартира принадлежала Продавцу на праве собственности на основании от «»2023 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N , выданным «»2023 г. , запись о государственной регистрации N .

3. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Акта Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

4. Квартира передана Продавцом Покупателю, в течение дней с даты подписания Договора.

5. Покупатель до подписания настоящего Акта детально осмотрел Квартиру.

Состояние Квартиры соответствует условиям Договора (не соответствует условиям Договора в части: .

Порядок устранения выявленных недостатков:

в срок до «»2023 г.;

в срок до «»2023 г.

6. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации перехода права собственности на нее несет Продавец.

7. При оформлении данного Акта Покупателю вручены ключи от Квартиры, а также следующие принадлежности: .

8. Настоящий Акт составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, (наименование органа).

Кто может заключить ДКП

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:

✓

Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости

✓

Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора

При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

Договор купли продажи квартиры юридического лица физическому: особенности сделки

Образцы договоров купли продажи квартиры с юридическим лицом есть на нашем сайте. Покупателю или продавцу нужно знать особенности сделок такого уровня:

• Для подписания документа требуется волеизъявление учредителей или уполномоченного органа;

• Сделки такого рода считаются крупными в том случае, если стоимость недвижимости составляет не менее 25 % от балансовой стоимости активов ООО или ОАО. Все крупные сделки должны осуществляться только при наличии письменного согласия учредителей. Иначе – договор купли-продажи квартиры юридическим лицом может быть признан недействительным.

Согласие учредителей можно назвать своего рода «сдерживающим механизмом» для гендиректора, ведь в некоторых ситуациях сделка может составлять больше половины всех активов организации. Соответственно, если не соблюдать правила – компания может просто обанкротиться.

Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью

1. 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
2. Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
3. 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
4. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
5. Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.

Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру

Бумаги для продавца

Документация для покупателя

Удостоверение личности — оригинал и копия паспорта; Подтверждающий право собственности документ — свидетельство или выписка из ЕГРН; Кадастровый паспорт на объект недвижимости; Технические документы из БТИ; Справка, подтверждающая отсутствие наложения на квартиру ареста, обременения, залога; Разрешение на продажу от второго супруга в том случае. если продаваемая квартира является совместно нажитой собственностью; Копия личного лицевого банковского счета; Выписка. взятая из домовой книги; Разрешение органов опеки в том случае, если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка; Справка, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные платежи.

Паспорт с указанием прописки; При покупке недвижимости в ипотеку — кредитный договор.

Восстановление договора купли-продажи

Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.

• Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
• Копия выдается лишь для ознакомления.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

✅ Порядок оформления сделки

Процесс покупки недвижимости от юридического лица состоит из следующих этапов:

Первичный рынок (покупка квартиры от Застройщика по ДДУ)	Вторичный рынок (покупка у юридического лица по ДКП)
Переговоры с Застройщиком.	Получение юридическим лицом разрешения от учредителей на совершение сделки, переговоры Продавца с Покупателем.
Сбор документов. Покупателю понадобится минимальный набор справок. Обязательные к предоставлению документы — паспорт; разрешение органов опеки и попечительства, пенсионного фонда при покупке жилья на средства МК; согласие банка на предоставление ипотеки при покупке квартиры в кредит. Для продавца перечень документации будет более расширенный.
Подписание ДДУ с Девелопером.	Подписание договора купли-продажи.
Оплата Застройщику суммы, прописанной в договоре	Частичная или полная оплата стоимости квартиры. При этом можно использовать способ расчета через банковскую ячейку, доступ к которой откроется продавцу только после регистрации перехода права собственности в Росреестре
Оформленный ДДУ также подлежит госрегистрации, в этом его отличие от остальных договоров, предполагающих вложение средств в строящийся объект.	Оплата госпошлины, регистрация перехода прав собственности в Росреестре.
Приемка квартиры у Застройщика, регистрация права собственности в Росреестре.	Оформление акта приема-передачи — это последний этап взаимодействия с юрлицом при оформлении ДКП.

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Специфика предмета договора купли-продажи недвижимости диктует особый подход к его составлению:

• Необходимость точного указания на передаваемый недвижимый объект. Это существенное условие, несогласование которого влечет незаключенность всей сделки (см. ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
• Обязательное описание цены и порядка оплаты. Неурегулирование условия о цене также означает незаключенность самого договора (ст. 555 ГК РФ). При этом неполную оплату объекта, реализованного в кредит по договору купли-продажи недвижимости, ГК РФ в п. 5 ст. 488 называет основанием для законной ипотеки.
• Уточнение судьбы земельного участка под недвижимым объектом (ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Точно описать объект достаточно просто. Для этого используются технические данные реестра недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение.

Зачастую к договору составляется комплект из следующих приложений:

• перечень передаваемых объектов (если реализуется целый комплекс зданий по одному адресу);
• двусторонний акт приема-передачи, содержащий описание технического состояния (возможно приобщение к акту планов и фотографий, заверяемых, как и акт, подписями обеих сторон);
• копии документов, подтверждающих права продавца на объект.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

• Лицензия застройщика.
• Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
• Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение. Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества. Юридические лица должны уплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости. Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя. НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель. Эта сумма должна уплачиваться раньше, чем конечная стоимость товара именно в порядке возникновения расходов, фактически, конечно, эта сумма просто включается в общую стоимость товара.

21 Дек 2020 marketur 183

Поделитесь записью

Похожие записи
• Пошлина на прекращение регистрации транспортного средства
• Когда отменили льготы военным пенсионерам и вдовам военных
• Льгота зарплата 2020 украина
• На какой день после размещения планаи графика можно размещать извещение по пункту 8 ст.93

Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества

Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).

Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:

• до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
• до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
• свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)

За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:

• 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

• удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
• выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
3. Существенные условия договора:

• предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
• стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
• перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.

1. Иные условия соглашения включают в себя:

• информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
• сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
• условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.

1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

На какие пункты обратить особое внимание и почему?

В договоре следует предусмотреть следующие моменты:

• гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
• наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
• особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
• следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.

Документы для регистрации купли-продажи квартиры

Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.

Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.

Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.

В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.

Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. Ее величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:

1. Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
2. Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.

Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством.

1. Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.

Похожие записи:

• Программа «Молодая семья» в Уфе и республике Башкортостан в 2023 году
• Какие документы выдаются на руки сотруднику в 2023 году, при увольнении?
• Как летать с животными, чтобы все прошло хорошо