Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор аренды рабочего места для Самозанятого не имеет стандартизированной формы. Составляется в простом письменном виде, согласно общим нормам и требованиям к деловой документации. Такой документ можно составить самостоятельно, без привлечения помощи юриста.

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Для более точного понимания необходимо разобраться, как закон трактует понятие «самозанятый» и какие ограничения применимы к этой категории налогоплательщиков. В ФЗ-422 сказано, что самозанятые граждане вправе выполнять работу или оказывать услуги самостоятельно и получать за это материальное вознаграждение. Они могут продавать товары или имущественные права, но с определенными ограничениями. В пункте 1 статьи №6 этого закона перечисленные эти ограничения:

• Нельзя продавать подакцизные товары (алкоголь, табачная продукция);
• Нельзя добывать и продавать полезные ископаемые, заниматься лесозаготовкой;
• Нельзя перепродавать товары или имущественные права — для такого вида деятельности нужно оформлять ИП;
• Нельзя работать в интересах третьих лиц. Это могут быть как агентские договоры, так и доставка товара.

Соотношение стоимости аренды и уплаты налога

Многих волнует вопрос: «Скажется ли стоимость временного владения коммерческой недвижимостью на сумму налога?». Ответ прост — нет. В ФЗ-422 четко прописано что налогом облагаются только доходы от профессиональной деятельности. Для большей наглядности разберем следующую ситуацию:
Программист — фрилансер Константин снял офис за 15 000 рублей в месяц. За три месяца он смог заработать 327 000 рублей из них 150 000 он получил от физических лиц, работая на биржах фриланса, а на аренду он потратил 45 000 рублей. Налог нельзя уменьшить из-за расходов по аренде поэтому Константин должен заплатить 150 000 х 4% + 177 000 х 6% = 16620 рублей
Поэтому перед тем, как принимать решение об аренде обязательно посчитайте предстоящие расходы. Аренда не всегда выгодна, особенно для деятельности, связанной с минимальными начальными вложениями. Для фрилансеров на начальном этапе достаточно ноутбука, а значит можно легко работать из дома. Либо найти единомышленников и вскладчину снять за недорого небольшой офис, что по факту будет тем же коворкингом только в локальном варианте.

Преимущества сотрудничества компаний с самозанятыми

Сотрудничество с гражданами, оформившими себя как самозанятые, уплачивающие налог на профдоход, безусловно, несет в себе ряд преимуществ.

Основное преимущество состоит в том, что у компании-заказчика отсутствует необходимость удерживать НДФЛ и начислять страховые взносы на вознаграждения данным лицам. Самозанятые сами платят налог со своего дохода. И это не НДФЛ, а налог на профессиональный доход (НПД), ставка которого, кстати говоря, ниже ставки НДФЛ, что дает преимущества и для самого гражданина. А от уплаты страховых взносов самозанятые и вовсе освобождены. Соответственно, раз компания, выплачивающая доход самозанятому гражданину, не должна платить за него налог и страховые взносы, то, соответственно, она не обязана и заполнять по нему отчетность.

Именно поэтому некоторые организации даже выдвигают условие потенциальным внештатникам и предлагают зарегистрироваться им в качестве самозанятых.

Нюансы заключения договора с самозанятым арендатором

Законодатель, устанавливающий требования для самозанятых граждан, не накладывает никаких запретов по эксплуатации помещений. Это значит, что предприниматель в статусе самозанятого может арендовать жилые и нежилые помещения для любых целей (личных, рабочих).

Законодательством не запрещено арендовать помещение самозанятому. Но для некоторых видов деятельности, помещение должно отвечать определенным требованиям (санитарно-эпидемиологические, пожарные и т. д.).

Пример:

Лицо, получившее статус самозанятого, собирается снять помещение. В этом помещении планируется проводить занятия английского языка для детей (для несовершеннолетних). В таком случае ему придется получить разрешение от Роспотребнадзора. Получить это разрешение, не имея ИП невозможно.

Сам договор аренды ничем не отличается от договора с ООО или ИП. Отличие лишь в том, что нужно указать, что вы — самозанятый.

Если соглашение заключается больше чем на год, его надо зарегистрировать в Росреестре (с. 651 ГК РФ). Договор составляется в письменной форме, подписывается двумя сторонами (арендодателем и арендатором).

Можно ли сделать подрядчика самозанятым

Если физлицо выполняет определенные работы в интересах заказчика на основании договора подряда, у последнего рано или поздно возникает вопрос – можно ли перевести исполнителя на НПД и избавиться от необходимости исполнения обязанностей налогового агента?

Прямого запрета на этот счет в законодательстве нет – законодатель запрещает организациям сотрудничать с самозанятыми, с которыми в течение 2 последних лет у них были заключены трудовые договоры. Однако в случае, если налоговики докажут, что подрядчик оформил самозанятость исключительно в интересах заказчика, на сумму выплаченного ему вознаграждения будут доначислены все налоги и взносы, предусмотренные законодательством (пп. 1 п.

2 ст. 54.1 НК РФ, п. 5 ст.

82 НК РФ).

Электронный документооборот способен упростить взаимодействие юридических лиц с самозанятыми и дает возможность обмена закрывающими документами. Оставляйте заявку на консультацию, чтобы узнать больше.

Как должна оформляться сделка?

Тому, кто интересуется арендными отношениями, рекомендуется заглянуть в Гражданский кодекс, в частности, ознакомиться со статьей 34. В ней содержатся основные положения, связанные с арендными отношениями.

При сдаче нежилого помещения в аренду должен заключаться договор. При его заключении должны быть выяснены следующие моменты:

• Обладает ли арендодатель правом собственности на данное нежилое помещение.
• Каким целевым назначением характеризуется использование помещения.
• Не связано ли данное помещение с какими-либо ограничениями и обременениями. Например, оно может находиться под арестом. Его могут заложить кому-либо или сдать в аренду третьим лицам.
• Введено ли в эксплуатацию здание, в котором находится данное помещение.

Пример заключения договора

Разумеется, договор заключается в письменном виде на бумаге. Вначале необходимо полностью указать реквизиты обеих сторон. В договоре указывается все то, что сдается в аренду с подробным перечислением. Необходимо указать, на какой срок нежилое помещение сдается в аренду. Важным моментом является размер арендной платы.

Важно! Бесплатно пользоваться помещением на основании договора аренды нельзя.

Для этого существует договор безвозмездного пользования. Если в договоре аренды не будет указана величина арендной платы, юристы такой договор признают ничтожным. Прописываются в договоре и иные условия, например, проведение текущего ремонта, необходимость осуществления коммунальных платежей, иные моменты.

Обязательно отражаются условия, по которым договор расторгается досрочно. Например, несвоевременная оплата за аренду в соответствии со ст. 619 ГК РФ может служить основанием для досрочного расторжения договора.

Естественно, после составления договора его следует подписать обеими сторонами.

В конце следует отметить, что государство заинтересовано в том, чтобы в казну поступало как можно больше налоговых отчислений, поэтому в отношении добропорядочных и честных граждан могут применяться различные послабления и уступки. Но, тем не менее, минимальную сумму налога необходимо оплатить в нужные сроки для урегулирования вопросов с налоговой инспекцией.

Особенности аренды помещений самозанятыми

Аренда нежилого помещения закрепляется соглашением (договором), которое регулирует взаимоотношения между арендатором и арендодателем. Документ оформляется в письменном виде и заверяется подписями сторон. В договоре должны быть указаны:

• предмет договора – в данном случае нежилое помещение;
• сумма оплаты аренды;
• срок действия сделки.

Ограничения по виду деятельности

В законе № 422-ФЗ приведен перечень тех видов деятельности, которыми нельзя заниматься и применять в отношении них НПД. Можно сделать вывод, что любой иной деятельностью, которая не указана в законе № 422-ФЗ, заниматься с применением НПД можно. Рассмотрим, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру, допустима ли сдача самозанятым в аренду нежилого помещения, а также сдача самозанятым в аренду автомобиля.

Подпункт 3 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ не относит к объектам налогообложения при применении НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).

Таким образом, о сдаче в аренду самозанятыми можно сказать следующее:

• сдача в аренду нежилого помещения самозанятым недопустима;
• сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане могут делать, равно как и сдавать в аренду автомобиль.

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как самозанятому сдавать квартиру

Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.

При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.

Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.

Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?

На 2022 год правила таковы:

1. при сдаче квартиры ФЗ – 4%;

2. при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;

3. государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.

Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:

• арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;

• арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;

• залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;

• переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.

Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?

Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:

1. загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;

2. после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;

3. если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);

4. оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.

Самозанятый или предприниматель?

Благодаря наличию статуса индивидуального предпринимателя можно оплачивать 6% с дохода за аренду недвижимого имущества, а не 13% НДФЛ.

Но есть и другие причины, почему выбирают ИП вместо самозанятости:

1. Предприниматель может нанимать работников с условием оплаты им заработка. А у самозанятого такая возможность отсутствует.
2. Есть упрощенный способ регистрации, если сумма дохода небольшая.
3. У ИП могут быть налоговые льготы при использовании упрощенного вида регистрации, чего нет у самозанятого.
4. Предпринимателем «на упрощенке» оплачивается налог четырежды за год. Самозанятым нужно оплачивать каждый месяц процент от суммы по договору.
5. ИП помимо налогообложения занимается оплатой социальных платежей в независимости от суммы дохода. А у второй категории граждан фиксированный процент, гарантирующий минимальную пенсию.
6. Также у двух категорий отличаются суммы штрафных санкций в случае нарушения закона.

У индивидуального предпринимателя есть несколько способов передачи отчетной документации: лично в уполномоченный орган, при помощи банка, через специального провайдера.

Но все самозанятые в скором времени смогут воспользоваться мобильным приложением «Мой налог», помогающим в регистрации всех платежей. Налоговой службой далее самостоятельно будут регистрироваться платежи, основываясь на введенные данные.

Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных. Благодаря приложению можно не заботиться об установке кассового аппарата.

— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

— Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

— Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC». — При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение. Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Похожие записи:

• Выплаты и пособия на ребенка в ХМАО (Югре) и Ханты-Мансийске в 2023 году
• Ростелеком сокращение штата в 2022 году
• Можно ли списывать затраты на ГСМ не по фактическим показаниям, а по нормативу