Срок владения для квартир, купленных по ДДУ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок владения для квартир, купленных по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ
B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:
- ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
- ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
- ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.
To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Чтобы заплатить налог, нужно подать налоговую декларацию. Срок оформления документа ограничен 30 апреля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Заплатить указанную в декларации сумму нужно после подачи декларации до 15 июля включительно.
Заполнять декларацию стоит даже в ситуации, когда налог равен нулю — инспектор должен понимать основания для освобождения от налога.
Не придётся платить НДФЛ в следующих случаях:
- Цена продажи равна или меньше цены приобретения.
- Жильё куплено до 01.01.2016 года и на дату продажи прошло 3 года владения им.
- Квартиру купили после 01.01.2016 года и на день продажи прошло 5 лет владения.
- Стоимость жилья менее 1 млн рублей.
Если на момент расчёта суммы к уплате у налоговой службы не окажется сведений о цене сделки (налогоплательщик забудет подать декларацию), то за основу возьмут 70% от кадастровой стоимости на 1 января того года, когда была совершена сделка. Об этом предупреждает последний абзац третьего пункта статьи 214.10 Налогового кодекса. Так же поступят, если задекларированная сумма окажется меньше кадастровой.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.
Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию– три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.
По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.
Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?
Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).
Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.
Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.
* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.
- Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
- Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет.
Главная проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности. А он у тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ), начинается ой как не скоро.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
- Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
- Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
- Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
- И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.
Ответы на частые вопросы
– Можно ли применить оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. руб.?
К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.
Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее? 😉
– Всегда ли нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения – менее 5 лет)?
Да, при продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.
Например, если жилье продали в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.
Что изменилось в налогах на доходы от продажи новостроек. Рассказывает юрист
В середине ноября Госдумой принят закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ). В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах.
Фото: Бюллетень Недвижимости Бюллетень Недвижимости
Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п.
4 ст. 217 НК РФ).
Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?
Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).
Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.
Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.
* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Почему это важно?
До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.
Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию — три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.
По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.
Это всё хорошо. Какие нюансы?
Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ — с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка — и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.
Данный закон рассчитан на первичный рынок — жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»
Когда закон вступает в силу?
Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).
На сделки какой давности распространяется закон?
Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.
Срок владения для квартир, купленных по ДДУ — блоги риэлторов / ЦИАН
23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).
- Почему это так важно?
- В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после истечения минимального предельного срока владения (3/5 лет).
- В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность.
Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.
Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи.
Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.
- Теперь, ситуация изменилась.
- Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.
- Появилась легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.
Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.
- Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Будьте внимательны, для всех квартир проданных в 2019 году, минимальный предельный срок владения — 5 лет (даже для единственного жилья)
- ——————————————
- О всех нюансах применения закона и распространенных ошибках в его понимании, можно посмотреть на моем сайте (ссылка в профиле) в статье «Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ«.
- ——————————————
- Полный текст поправки в НК РФ:
« В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.».
Как считается минимальный срок владения для новостроек
Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.
При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.
Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.
Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.
Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.
Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
- Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
- После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
- Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
- После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.
Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).
Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.
Документы, прилагаемые к декларации
Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.
К таким документам могут относиться:
- Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
- Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:
- Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
- Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
- Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
- Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.
Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.
Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии). Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре. После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.
Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.
Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы». А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей. Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.