5 советов, как Предпринимателю сэкономить при заключении Договора аренды.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 советов, как Предпринимателю сэкономить при заключении Договора аренды.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.
Не заплатит по договору
Обеспечительный платеж можно использовать для любых денежных обязательств, в том числе чтобы обеспечить поступление оплаты или компенсации от контрагента. Например, в договорах, которые предусматривают обязанность одной стороны периодически переводить оплату в пользу другой — аренды, оказания услуг, агентирования, хранения и других, — обеспечительный платеж можно направить на обеспечение такой обязанности.
Если периодический платеж не произвели, обеспечительный засчитывают в счет причитающейся суммы. Обеспечить платежом можно также обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку. Независимо от характера договорных отношений именно такие виды денежных обязательств бизнес-партнеры часто гарантируют при помощи обеспечительного платежа.
Если обеспечительный платеж обеспечивает основное денежное обязательство, из-за просрочки исполнения которого начисляют неустойку, то должнику выгодно предусмотреть в договоре условия об автоматическом засчитывании платежа при просрочке. Другой вариант — указать, что реализовать соответствующий «зачет» вправе не только кредитор, но и должник. Это поможет защититься от недобросовестных кредиторов./p>
Один обеспечительный платеж может обеспечивать сразу несколько денежных обязательств, в том числе основное и дополнительное — по уплате неустойки. В этом случае следует также оговорить очередность исполнения этих обязательств за счет платежа.
Кредиторы могут продолжительное время намеренно не использовать обеспечительные взносы, чтобы погасить основной долг. Так увеличивается период просрочки должника и размер неустойки, которая причитается за просрочку. В результате платеж применяют для погашения образовавшейся неустойки. При этом требование по основному обязательству заявляют к взысканию в суде.
Пример: истец утверждал, что ответчик не внес арендную плату. Коллегия арбитров МКАС при ТПП указала, что истец мог засчитать сумму обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств ответчика. В этом случае истцу не пришлось бы обращаться к ответчику за уплатой неустойки сверх имеющегося обеспечительного платежа. Его бездействие не привело бы к постепенному увеличению неустойки в связи с продолжающейся просрочкой. Коллегия арбитров уменьшила неустойку по правилам статьи 404 ГК.
С помощью обеспечительного платежа обеспечивают и неденежные обязательства. В частности, для этого неденежное обязательство можно сначала обеспечить неустойкой. Такую неустойку можно погасить за счет обеспечительного платежа.
В судебной практике выработан подход, по которому исполнение обязательства за счет обеспечительного платежа нельзя оспорить в банкротном процессе как зачетную сделку с предпочтением.
Понятие обеспечительного платежа
Такой платеж выступает в качестве гарантии для владельца недвижимости, то арендатор точно будет следовать требованиям составленного контракта. Обеспечительный платеж в договоре аренды может обладать разным размером, но обычно зависит от месячной арендной платы.
Наиболее часто он требуется, если сдается в аренду коммерческая недвижимость, поэтому арендатором выступает компания. Фирма перечисляет денежные средства владельцу объекта, а возврат обеспечительного платежа по договору аренду осуществляется по истечении срока действия соглашения или при досрочном расторжении контракта.
Может не возвращаться сумма, если нарушаются арендатором какие-либо условия договора или же он нарушает целостность недвижимости. Поэтому такой платеж по-другому называется страховым депозитом или гарантией.
Когда целесообразно пользоваться?
Образец договора аренды позволяет каждому арендодателю правильно составить соглашение с арендаторами. В нем отсутствуют данные о страховом депозите, но такие пункты могут вноситься непосредственным владельцем имущества при необходимости. Наиболее часто обеспечительный платеж в договоре аренды используется в таких ситуациях:
- составляется соглашение в отношении дорогостоящей недвижимости, которая передается арендаторам совместно с мебелью, бытовой или офисной техникой и другими предметами, которые могут быть разрушены пользователями;
- владелец объекта сомневается в честности и ответственности арендатора, поэтому такой платеж выступает в качестве гарантии того, что ежемесячно будут перечисляться платежи за использование объекта по назначению;
- формируется арендный договор на длительный срок.
Возможность использования такого платежа оговаривается двумя сторонами. Нередко арендаторы не соглашаются с передачей крупной суммы средств, поэтому не подписывают соглашение.
Понятие обеспечительного (гарантийного) платежа
Для арендодателя важно сохранить свое имущество в надлежащем виде и своевременно получать средства за использования помещения. Чтобы обезопасить себя от возникновения неприятных ситуаций в отношениях с арендатором, стоит включить пункт о внесении обеспечительного платежа. Он является гарантом исполнения обязательств съемщика, поможет решить проблемы по окончании договора или в случае его преждевременного расторжения.
Обеспечительный платеж предусмотрен ст. 381.1 ГК РФ. Он представляет собой сумму обеспечения, которую одна сторона договора (в нашем случае – арендатор) заранее вносит на счет другой стороны (арендодателя).
Эта сумма нужна для того, чтобы гарантировать: даже если арендатор откажется компенсировать убытки, которые возникли из-за ненадлежащего исполнения своих обязательств – они все равно будут возмещены именно за счет заранее предоставленных арендодателю денег.
Появление обеспечительных платежей
В 2015 году способы обеспечения исполнения обязательств были дополнены новым видом — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Однако де факто такой способ был известен юридическому сообществу еще до внесения указанных нововведений в кодекс.
Суды при рассмотрении вопросов об аренде еще не созданных вещей столкнулись с необходимостью квалификации правоотношений по внесению денежных сумм в доказательство намерений контрагента. Некоторые контрагенты посчитали, что в таких ситуациях возможно применение правовой конструкции задатка, однако суды сочли эту позицию неверной. К примеру, 9-й Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.05.2008 № 09АП-4095/08-ГК указал, что обеспечительный платеж следует понимать как иной способ обеспечения обязательств, а не как задаток.
Не было в ситуации отсутствия нормативного регулирования определенности и по вопросу правильного наименования такого способа. Помимо формулировки «обеспечительный платеж» (определение Верховного суда РФ от 20.07.2015 № 305-ЭС15-4679) применялись термины:
- «обеспечительный взнос/задаток» (постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу № А55-19857/2008);
- «гарантийный платеж» (определение ВС от 26.06.2015 № 307-ЭС15-4456);
- «гарантийный задаток» (решение МКАС при Торгово-промышленной палате России от 30.10.2003 по делу № 15/2003);
- «страховой депозит» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А43-7902/2009-21-242) и др.
Применительно к арендному соглашению обеспечительный платеж заключается во внесении арендодателем и (или) арендатором в пользу контрагента денежной суммы, однородных вещей или ценных бумаг в целях обеспечения исполнения обязанностей (денежного характера либо возникших по предусмотренным ч. 2 ст. 1062 ГК основаниям):
- арендодателя — вносить плату за владение и пользование объектом соглашения;
- контрагентов — возместить убытки, причиненные вследствие несоблюдения условий сделки, или выплатить неустойку;
- собственника имущества — компенсировать стоимость произведенных неотделимых улучшений и т. д.
Поскольку Гражданским кодексом не установлено иное, платеж можно установить в форме:
- твердой денежной суммы;
- процента от суммы (например, ежемесячной арендной платы);
- величины ценных бумаг;
- количества, объема, массы или иной величины родовых вещей.
Требования к обеспечительному платежу
В Гражданском кодексе нет четких обязательных требований к соглашению об обеспечительном платеже, в том числе к его форме. Но исходя из практических соображений и определения обеспечительного платежа в соглашении обязательно нужно указать, исполнение какого именно обязательства обеспечивает платеж, а также перечислить обстоятельства, которые позволяют кредитору удовлетворить свои требования за счет суммы платежа. Иначе платежом невозможно будет воспользоваться (будет не ясно, при наступлении каких обстоятельств лицо вправе получить удовлетворение своих требований за счет обеспечительного платежа).
Возникает вопрос: можно ли договориться о том, что при неисполнении обязательства кредитор оставляет себе обеспечительный платеж и может взыскивать убытки?
Если убытки не превышают сумму обеспечительного платежа, то вероятно нет. Такое соглашение будет противоречить сути обеспечительного платежа – предоставить сумму для покрытия потерь. Такой платеж по сути станет гражданско-правовым штрафом, который суды вряд ли расценят как допустимый. Вместо этого стороны вправе предусмотреть в договоре штрафную неустойку (абз. 2 п. 1 ст. 394 ГК РФ), которую и покроет обеспечительный платеж. Снижение неустойки с 1 июня в предпринимательских отношениях допустимо в исключительных случаях (п. 2 ст. 333 ГК РФ).
Также очевидно, что в соглашении об обеспечительном платеже нужно указать и саму сумму платежа. Правда, эта величина может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от определенных обстоятельств (об этом речь пойдет ниже). При этом в соглашении можно указать не конкретную сумму обеспечительного платежа, а, например, процент от суммы сделки или иной величины.
Пункт 2 ст. 381.1 ГК РФ говорит о сроке наступления обстоятельств, с возникновением которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Скорее всего суды посчитают условие о сроке обязательным, учитывая, что любые упоминания о сроке в нормах гражданского права суды традиционно толкуют как императивно обязательные. Хотя очевидно, что отсутствие срока вряд ли должно приводить к признанию соглашения об обеспечительном платеже незаключенным, поскольку платеж привязан, как и любое акцессорное обязательство, к сроку основного обязательства. Поэтому в самом договоре, в котором указано условие о платеже, либо в отдельном соглашении такой срок следует указать.
Понятия и условия соглашения об обеспечительном платеже, образец договора
О форме, понятии и условиях соглашения об обеспечительном платеже законодатель ничего не сказал. Эти моменты, скорее всего, будут разъяснены судами.
Однако, исходя из сложившейся российской практики документооборота, полагаем, что такое соглашение может быть заключено в виде отдельного документа, который:
- оформляется письменно, если основное обязательство должно быть заключено письменно в силу закона;
- содержит ссылку на основной договор либо само обязательство и условия, при которых кредитор может удовлетворить свои интересы за счет внесенных средств;
- включает информацию о сумме обеспечительного платежа, возможности довнесения и частичном либо полном снятии средств до исполнения должником своих обязательств;
- определяет возможность (или ее отсутствие) начисления процентов на сумму обеспечительного платежа;
- устанавливает срок действия, равный сроку действия основного договора.
Ошибка при расторжении срочного договора аренды
В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало. В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел). Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.
В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.
Природа обеспечительного платежа
В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора по соглашению сторон, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа принимается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату (если иное не определено соглашением сторон). Договором может быть установлена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении некоторых обстоятельств. На сумму обеспечительного платежа проценты, предусмотренные ст. 317.1 ГК РФ, не начисляются (если иное не определено договором).
Правила об обеспечительном платеже применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками (ст. 381.2 ГК РФ).
Следует отметить, что статьи об обеспечительном платеже внесены в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ (вступил в силу 01.06.2015). Указанная правовая конструкция (она же — гарантийный взнос, страховой депозит и пр.) и раньше использовалась сторонами договоров, однако ее понятие и правила применения не были закреплены в гражданском законодательстве.
А как перечисление обеспечительного платежа должно отражаться на счетах бухгалтерского учета? Следует ли арендатору (арендодателю) на дату перечисления денежных средств признавать в учете расход (доход)?
В соответствии с п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» расходы признаются в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:
- расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;
- сумма расхода может быть определена;
- имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации (уверенность в этом имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива).
Несмотря на достаточно длительную практику использования обеспечительного платежа у субъектов, вступающих в сделки по аренде, нередко возникают сложности. Как правило, они связаны с расчетами по налогам. Контрольные органы во многих случаях применяют к субъектам штрафные санкции за нарушения положений НК по отчислению налогов. Между тем в большинстве случаев такие действия неправомерны. Законодательство предусматривает возможность обжалования принятых решений о наложении санкций. Обращение в суд зачастую является единственным способом отстоять свои интересы. Как выше было сказано, основной целью уполномоченных инстанций в таких спорах выступает определение функции обеспечительных платежей. Как показывает практика, большинство конфликтов решается в пользу участников сделки. Однако само по себе наличие таких споров указывает на вероятность возникновения претензий со стороны налоговиков. В таких случаях специалисты рекомендуют обратиться непосредственно в территориальное подразделение ФНС за разъяснениями.
Налог на добавленную ст-сть
Следует ли включать в базу обеспечительный платеж? НДС начисляется в случае, если деятельность субъекта связана с предоставлением услуг. Соответствующее положение предусматривает 146 статья НК (п. 1). Для определения облагаемой базы по налогу прибыль от реализации услуг рассчитывается с учетом всех поступлений субъекта, связанных с их оплатой. Такое правило содержит 153 статья Кодекса (пункт 2). В связи с тем, что обеспечительный платеж перечисляется не в счет оплаты предоставленных услуг, а для гарантирования исполнения обязательства, его не следует относить к средствам, связанным с расчетами. Соответственно, логичен вывод о том, что полученные суммы не облагаются налогом. Между тем, Минфин считает по-другому. По мнению Министерства, обеспечительный платеж связан с оплатой предоставляемых услуг по аренде. Соответственно, он подпадает под нормы НК. Такая позиция изложена Минфином в ответах на поступившие от плательщиков вопросы относительно случаев, когда обеспечительные платежи или их остатки возвращаются пользователю.
Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули
Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.
Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:
В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.
Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.
По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.
При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.