Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

А если квартира куплена в новостройке?

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ

B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

• ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
• ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
• ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.

To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.

Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:

• вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
• вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.

Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:

• B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
• Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.

Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.

С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.

С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.

Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.

Как снизить размер выплат?

---

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.

Как узнать, нужно ли платить налог

1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.

1. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
2. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам

1. В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
2. Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
4. Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
5. Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.

Теперь немного о том, какие ограничения относительно налоговых сборов существуют в России. Когда можно продать квартиру после приватизации, чтобы не платить законные 13 % от стоимости недвижимости?

Ответ напрямую зависит от того, когда именно объект был приватизирован. Начнем с наиболее распространенной на сегодняшний день ситуации — получение имущества в собственность до 2016 года.

Если граждане приватизировали квартиру до 1 января 2016 года, они могут продать собственность в любое время. Но при этом важно понимать, что население освобождается от уплаты налогов, если недвижимость пробыла у собственников больше трех лет.

Что это значит? Когда можно продать квартиру после приватизации? Рекомендуется проводить подобные сделки спустя 3 года с момента переоформления недвижимости в частную собственность. Но это правило актуально только для тех, кто приобрел жилье до 2016 года.

На самом деле в изучаемой теме нет ничего особенного. Любой законопослушный гражданин сможет воплотить задумку по продаже приватизированного жилья в жизнь без особого труда. Главное — помнить об особенностях подобной операции.

Понятно, когда можно продать квартиру после приватизации. Как уже было подчеркнуто, гражданин приобретает право на проведение сделки сразу же после оформления недвижимости в собственность. А если подождать 3 или 5 лет, можно освободить себя от уплаты подоходного налога.

Тем не менее граждане должны помнить о некоторых особенностях. Каких именно? Юристы отмечают следующие нюансы продажи приватизированного имущества:

1. Сделки между близкими родственниками не позволяют населению получать налоговые вычеты. Их оформление считается незаконным.
2. При продаже имущества близкой родне налоговые органы проявляют к сделке особый интерес. В некоторых случаях сумма налога может быть увеличена. Это возможно, если цена квартиры в договоре будет меньше кадастровой стоимости.
3. Если продается квартира супругов, она автоматически становится совместно нажитой. При этом неважно, на кого именно оформлено жилье.

Как быть с неприватизированной недвижимостью?

Продать жильё, которое не принадлежит гражданам, невозможно. Чтобы продать квартиру, её нужно вначале приватизировать. В приватизации есть свои положительные и отрицательные стороны.

К положительным факторам относятся следующие:

• жилец получает собственное жильё, из которого его нельзя выселить;
• владелец квартиры может продавать, менять, дарить жильё;
• можно делать капитальный ремонт своей жилплощади.

Минусы приватизации:

• госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
• стоимость оформления документации – 5 000 рублей;
• регистрация госорганами – 60 дней.

Продать квартиру после оформления её в собственность можно, являясь владельцем жилья и имея на руках весь пакет требуемых документов. Если квартира принадлежит владельцу приватизированного жилья больше трёх лет, подоходный налог от полученного дохода платить не нужно.

Особенности продажи приватизированной квартиры

Возможность приватизации является отличной функцией для многих людей. В результате оформления приватизации физическое лицо получает права на объект недвижимости, вследствие чего может теперь самостоятельно решать то, как им распоряжаться.

После заключения первичной приватизации у вас появляется возможность в любое время продать приватизированную квартиру. Для этого у вас должны быть оформлены и получены следующие документы:

• домовая или кадастровая книга с выписками;
• сопроводительные документы по квартире;
• документ, подтверждающий право собственности.

Уже с этим небольшим набором документов можно начинать думать о продаже приватизированной квартиры. Но имущественное законодательство имеет довольно много подводных камней и один из них касается таких квартир. На этот случай у законодательства предусмотрено три сценария:

• вы владеете квартирой меньше года;
• вы владеете квартирой меньше трех лет;
• вы владеете квартирой больше трех лет.

Сразу нужно сказать, что оформление документов по продаже и сама сделка во всех трех случаях будет проходить практически идентично, единственным исключением будет выступать возможный дополнительный налог.

В первом случае, если происходит продажа приватизированной квартиры, которая находится во владении меньше года, однозначно будут дополнительные налоги. Ценник квартиры в этом случае не играет никакой роли и сумма, за которую вы продаете квартиры, рассматривается государством как статья доходов, а потому облагается налогом в 13% — такой же НДФЛ, как вы платите из зарплаты.

Во втором случае квартира находится в собственности менее 3 лет, но больше одного года. По истечении первого года в собственности появляется первая общая категория, которая не облагается дополнительными налогами – квартиры стоимостью до 1 миллиона рублей.

Через сколько времени можно сбыть недвижимость после покупки?

Рассмотрим, можно ли сразу после покупки недвижимости и перевода ее в приватизированную собственность выполнять с ней манипуляции или какое время необходимо выждать, а также через сколько лет не придется уплачивать налог? После заключения с администрацией населённого пункта договора о безвозмездной передаче права собственности на квартиру, нужно пройти регистрацию. Для этого следует передать документы в МФЦ на регистрацию. Регистрация может занять около одного календарного месяца. По её завершении новому собственнику будет выдан:

• экземпляр договора с муниципалитетом, в котором сделана отметка о регистрации;
• выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.

Основные нюансы заключения сделки

Все особенности данного вида сделок можно выразить, буквально, в 3-х пунктах.

1. Квартиры (как правило) имеют несколько собственников. Ведь приватизация осуществляется исключительно с согласия всех зарегистрированных в жилье. И каждый из них получает свою долю сообразно количеству участников приватизации. Следовательно, почти все приватизированные квартиры находятся в долевой собственности.
2. У квартиры может быть обременение. Речь идет не только о зарегистрированных в жилье несовершеннолетних (которых не так-то просто и выписать, если что-то пойдет не так) или аресте. Дело в том, что отказывающийся от участия в приватизации человек получает право бессрочного проживания в квартире, даже после заключения договора купли-продажи (далее – «ДКП»).
3. Особенности налогообложения по факту продажи квартиры предполагают, что при продаже в течение 3-х лет после приватизации придется уплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если же времени прошло больше, то ДКП не облагается подоходным налогом.

Как видно, купля-продажа приватизированной квартиры отличается повышенным риском в сравнении с жильем, обретенным продавцом на иных условиях. Соответственно, к ее реализации придется подойти ответственно и привлечь юриста, который будет вести сделку. Сама же по себе купля-продажа выполняется в несколько этапов.

Риск 1. Прописанные отказники

Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации, по словам экспертов, часто встречаются на практике. «Отказ одного члена семьи от его доли собственности на квартиру сразу же дает право остальным членам семьи приватизировать квартиру. Но право пользования этим жильем у лица сохраняется», — пояснила член Ассоциации юристов России Коба Оржония.

В таком случае отказник сможет заявить о своем праве пользования на квартиру. По словам руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, в 90% случаев отказник обращается сразу в суд. «Как правило, он подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда», — пояснила она.

Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:

— Московская семья состояла из четырех человек. Все они были прописаны в квартире, которую получила мама по ордеру с работы. Квартира не была приватизирована. Дочь вышла замуж, выписалась из неприватизированной квартиры и переехала жить к мужу. Через три года папа, мама и сын приватизировали квартиру, а после продали ее. Дочь, развелась и вернулась обратно, но квартира уже продана. Она подала в суд исковое заявление о признании за ней права пользования квартирой. Исковое заявление суд удовлетворил в полном объеме.

Риск 3. Несовершеннолетние дети

Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.

«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.

Похожие записи:

• Сумма ветеранских выплат в 2023 году в Новосибирске
• Льготный стаж для исчисления пенсии
• Как заполнить сведения о страховом стаже в форме ЕФС‑1