Как правильно составить договор аренды с правом выкупа земельного участка?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно составить договор аренды с правом выкупа земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Участниками договора аренды земли с выкупом могут быть физические, юридические лица Российской Федерации, которым законодательством не запрещается проведение такой сделки. В статье 550 Гражданского Кодекса оговорено, что законной признается лишь письменная форма продажи недвижимости. Несоблюдение этого делает сделку недействительной.

Порядок заключения договора аренды с правом выкупа земельного участка

Составляя договор аренды земли с последующим выкупом, сторонам необходимо точно указать кто и на каких правах выступает в этой сделке. Немаловажно проверить взаимные полномочия сторон на предмет их соответствия текущему моменту времени. Для этого у представителя собственника необходимо получить заверенную копию доверенности. Выписка из ЕГРЮЛ удостоверит полномочия генерального директора. При крупных сделках юрлиц, необходимо обратить внимание есть ли необходимость их одобрения общим собранием совладельцев, советом директоров и отметить это в договоре.

Прочие условия договора аренды земли с последующим выкупом: образец заполнения

Оформляя договор аренды земельного участка с последующим выкупом в нем необходимо подробно прописать права, обязанности обеих сторон сделки. Также указать конкретную ответственность и размеры штрафных санкций в случае несоблюдения положений настоящего документа. В нем также подробно прописываются основания, процедура расторжения.

Для облегчения разрешения споров, возникающих между сторонами, в договоре оговаривается порядок предъявления претензий, сроки их рассмотрения. При невозможности досудебного устранения конфликта он разрешается судом. В документе также указывается освобождение от ответственности сторон в случае действия непреодолимых сил, оговариваются сроки информирования.

В договоре аренды земли с выкупом необходимо также указать список приложений, предоставляемых сторонами. При наличии на участке построек, оборудования прилагается их перечень, подробное описание, характеристики.

Все эти и многие другие условия настроиваются онлайн на конструкторе договора аренды земельного участка посредством веб-технологии «Prosto DOCS».

Финансовые расходы при оформлении договора

Любая процедура оформления земельных участков в аренду предусматривает уплату госпошлины, а также оплату составляемой на арендуемый объект технической документации.

Размер госпошлины для частного лица будет составлять 2000 рублей, для юридического лица такая сумма равняется 22000 рублей.

Разработка технической документации специалистами Росреестра на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Стоимость зависит от размера, условий, особенностей, места расположения и сложностей земельного участка.

ВАЖНО! Соглашение на аренду земли у государственных или муниципальных органов власти у нотариуса не регистрируется. Такое соглашение на аренду земли с правом выкупа это прерогатива государственного реестра.

Но перед тем, как заключить договор арендатор может обратиться к хорошему нотариусу, чтобы он помог определиться с выгодными условиями заключения такого соглашения.

В таком случае нотариус возьмет за свои услуги определенную оплату.

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
6. Оформление акта приема-передачи.
7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Договор аренды земельного участка с последующим выкупом – образец, правила заполнения

Отзывов:	21	49026
10	23.08.2013

число консультаций:	81
отмеченных лучшими:	5
ответов к документам:	52
размещено документов:	927
положительных отзывов:	83
отрицательных отзывов:	6

Какие земли покупке не подлежат

Подбор участка для аренды с последующим приобретением его в собственность базируется на определенных правилах. Надел должен находиться в пределах той категории земель, которые отданы государством в эксплуатацию граждан. Также следует обратить внимание на целевое назначение земельной площади.

К группе земель, не подлежащих аренде и покупке, относятся следующие территории:

• наделы, отданные в распоряжение государственных и муниципальных органов власти;
• земли, принадлежащие вооруженным силам РФ, а также Министерству Обороны страны;
• природоохранные территории;
• зоны очистных сооружений, а также отданные под хранение опасных для здоровья промышленных, радиоактивных, химических отходов;
• земли транспортных средств;
• кладбища;
• земельные площади, полностью изъятые из оборота.

Что такое аренда земли с правом выкупа у администрации?

Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.

Регулирование таких отношений осуществляется посредством Земельного и Гражданского кодексов РФ. В случае нарушения условий договора аренды правонарушитель может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с положениями КоАП РФ.

Арендовать участок можно в результате проведения торгов или без них. Как бы не происходила передача прав, использовать землю можно только в соответствии с ее целевым назначением. Так, например, на участке, предназначенном под ИЖС, не допускается возведение многоквартирного дома, а на сельскохозяйственных землях не допускается строительство чего-либо вообще.

Для получения земли в пользование с последующим выкупом необходимо обратиться в муниципалитет для предварительного согласования и проведения межевых работ, если границы интересующего участка не были установлены ранее. После этого составляется заявление на аренду без торгов.

Дальнейшие действия зависят от того, появятся ли другие претенденты на оформление земли в пользование. Срок ожидания других заявок составляет 30 дней.

Если претендентов нет, администрация заключает с заявителем договор аренды. Если есть – проводятся торги.

Отличия при найме земли у государства и муниципалитета

Органы законодательной власти разграничивают государственные и муниципальные земельные наделы. Но особых отличительных особенностей в самой процедуре заключения договоров нет. Отличается процесс аренды участков лишь некоторыми деталями.

ВАЖНО! Земли сельскохозяйственного назначения принадлежат преимущественно государству, а территории, предназначенные под индивидуальное частное строительство, находятся у администрации населенных пунктов.

В связи с этим разграничением могут возникнуть вопросы о видах целевого использования земель, а также определения стоимости аренды используемых территорий.

Устанавливает общие нормы, которые регламентируют процесс аренды земельных участков у муниципальных образований и государства Земельный кодекс.

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп Имущества либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Имущество к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

7.3. В случае несвоевременного возврата Имущества Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

Каким может быть целевое назначение земли

Немаловажное значение имеет категория земли и виды ее использования. Не стоит надеяться на то, что в результате аренды или после приобретения удастся снять имеющиеся ограничения и перевести надел в другую категорию. Потенциальному арендатору следует четко представляться себе цели и задачи, послужившие причиной наема.

Участки предназначаются для:

• садового товарищества, что не помешает построить капитальный дом;
• посадки огородных культур и возможности возвести лишь хозяйственные постройки;
• индивидуального жилищного строительства, куда раньше входили дачные поселки и кооперативы;
• разведения различных пород птиц и животных (запрет не позволяет выстроить жилой дом, разрешено возводить лишь хозяйственные объекты);
• развития своего фермерского хозяйства;
• проведения различных работ сельскохозяйственного назначения.

Документы для подписания и регистрации

Ускорить процедуру, гарантировать законность и не получить отказ смогут собранные и подготовленные документы.

К ним относят:

• оригиналы и нотариально заверенные копии участников сделки или законных представителей после оформления доверенности;
• правоустанавливающие бумаги, доказывающие факт регистрации и количество владельцев;
• письменное нотариальное согласие других собственников, не имеющих претензий (при продаже они имеют право преимущественного выкупа, что нужно учитывать);
• кадастровый план и паспорт вместе с актом об установлении точных границ и размеров;
• генеральный план и технический паспорт, если на участке выстроены и зарегистрированы объекты, вместе с выпиской из реестра;
• согласованный и подписанный договор аренды, где зафиксирован последующий выкуп с указанием срока;
• проплаченная квитанция государственной пошлины.

Подготовленное заявление подается заранее, еще за 3 месяца до окончания срока аренды.

При составлении договора используют типовой образец.

В нем присутствуют следующие положения:

• данные из паспортов собственника и арендатора;
• сам предмет договора временного владения с указанием целевого назначения;
• характеристики участка, включая кадастровый номер, план, адрес;
• номер свидетельства о праве собственности с перечислением имеющихся объектов и коммуникаций;
• срок действия, не менее трех лет;
• размеры и график платежей с возможностью вносить изменения один раз в год;
• права и обязанности, позволяющие использование надела на назначению, выращивание сельхозкультур или постройку жилых строений с соблюдением всех мер безопасности;
• условия и порядок выкупа участка, определенные двумя сторонами (в окончательную стоимость зачисляются выплаченные платежи);
• обстоятельства досрочного расторжения при несоблюдение пунктов договора и нанесении существенного вреда наделу;
• форс-мажор и варианты решения спорных вопросов путем переговоров или в судебном порядке;
• банковские реквизиты для перечисления средств и точные адреса участников сделки.

Многие арендаторы хотят взять землю в аренду с одной определенной целью. Их главным желанием становится строительство своего дома. Если он отвечает строгим требованиям, то с этого года появилась возможность получить прописку и решить свою жилищную проблему.

Фактически строительство становится дополнительным гарантом того, что после регистрации объекта у арендатора появляется право его выкупа. При этом недвижимость у нас неразделима с земельным наделом.

В процессе постройки не следует нарушать градостроительные нормы, учитывать количество этажей и отступы от границ, придерживаться соотношения площади объекта и земли.

При наличии кадастрового плана, акта и паспорта удастся зарегистрировать право собственности на недвижимость. Подобная практика существует при аренде надела у местных властей.

Правоустанавливающие и кадастровые бумаги подаются вместе с заявлением о выкупе и спустя короткое время составляется договор покупки и продажи. Следует полностью оплатить выкупную стоимость, чтобы в дальнейшем стать собственником земельного надела.

Приватизация дома приведет к переоценке цены участка, что скажется на кадастровой стоимости, которая меньше рыночной.

Если капитальное строение за время аренды не было возведено, то землю продают посредством торгов и цена может существенно вырасти.

Выкуп происходит по упрощенной схеме в сельской и загородной местности, если это не противоречит градостроительным планам развития.

Действующая дачная амнистия помогает не просто легализовать строения. Комфортабельный коттедж может стать единственным жильем, где сможет получить регистрацию собственник и члены семьи.

Кто может выкупить землю из аренды в собственность?

В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?

В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.

Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.

Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет. Но в случае, если владелец — государство, все усложняется. Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство

Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.

Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).

С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.

Похожие записи:

• Какая доплата за категорию положена медработникам и как ее получить
• Миграционный вопрос раскалывает Европу: беженцы в Греции никому не нужны
• Как уменьшить УСН на фиксированные взносы в 2023 году