Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Обмен 3-комнатной квартиры на 1+1
Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.
Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:
- если в 3-комнатной квартире сделан хороший ремонт, а в «однушках» выполнен косметический ремонт;
- если «трешка» расположена в элитном районе или таком, где предусмотрена удобная транспортная развязка,п «однушки» находятся в спальных районах;
- если трехкомнатная квартира находится в новом доме, а «однушки» расположены в старых домах.
Размен неприватизированной квартиры
Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2022 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:
- Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
- Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
- Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
- Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества
Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.
Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.
Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.
В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.
Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Законы о размене квартиры
Обозначенная процедура определяется законом, оглашаемым в статьях 67 и 72 ЖК РФ. Она по преимуществу основывается на бытовой подоплёке, в число причин входит то, что определяет совместное проживание граждан как нежелательный процесс.
Иногда пребывание на совместной территории становится невозможным. Например:
- Развод супругов.
- Совместное проживание на одной территории выросших детей с семьями и престарелых родителей.
- Деградация личности одного из совладельцев или супругов, в результате чего в помещении собираются шумные компании с непредсказуемым поведением, после принятия алкоголя или наркотиков.
- Смена места работы или учёбы одного из участников долевого владения.
- Решение органа местного самоуправления, если граждане пользуются помещением на основании договора социального найма.
Размен квартиры без приватизации
Распространены ситуации размена неприватизированных квартир, так как они не допускаются к участию в торгах и иных имущественных сделках.
Расселение жильцов производится только в жильё с аналогичным (муниципальным) собственником и только с согласия администрации, куда требуется обратиться с заявлением владельцу квартиры или собственникам по их числу.
В заявлении указывают причины, требующие расселения, и предпочтения жильцов, которые допускают:
- приобретения помещений по усмотрению муниципалитета;
- конкретно указанные требования (пожелания);
- готовый вариант переезда, согласованного проживающими лицами.
Возможно ли освобождение от налогообложения
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Представленный срок может составлять:
- либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
- либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.
Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.
Размен муниципальной квартиры с чего начать
В нашей статье мы расскажем о различиях в процедуре размена квартиры в зависимости от субъектного состава сторон сделки, а также с учетом целевого назначения жилья и иных правовых характеристик. Варианты размена квартиры Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений – мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины. Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен: приватизированной квартиры,неприватизированной квартиры,муниципальной квартиры (в рамках договора социального найма),квартиры при реновации и пр.
Приватизировать квартиру он так же отказывается. Говорят, что нужно производить принудительный размен через суд, но при этом надо иметь два-три варианта размена (где их взять-то? муниципальных квартир в Москве не так много, хотя я согласился бы и на ближайшее Подмосковье). Если кто-либо сталкивался с такой ситуацией, то подскажите как надо действовать.
Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году. Размен муниципальной квартиры Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти – владельца жилья.
- поиск альтернативного жилья для размена, оно должно быть также муниципальным;
- сбор необходимых документов;
- предоставление бумаг в муниципалитет для получения от них разрешения на размен;
- подписание договора размена и оформление сделки;
- расторжение предыдущих договоров о найме и подписание новых.
Можно ли разменять муниципальную квартиру? Как
- Получение согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире. Разрешение на обмен нужно получить и от тех граждан, которые зарегистрированы в квартире, но временно там не проживают.
- Поиск варианта для обмена. По подсчетам экспертов, сегодня не приватизировано порядка 20% жилого фонда, поэтому довольно часто желающие поменяться задают риэлторам вопрос о том, можно ли разменять муниципальную квартиру и как быстро это получится.
- Составление и подписание договора мены. По одному экземпляру нужно представить каждому наймодателю обмениваемых квартир для того, чтобы они выдали разрешение на размен муниципального жилья между нанимателями.
- Расторжение предыдущего договора соцнайма жилого помещения и заключение нового договора с обменявшимся жильцом. Срок подписания документов наймодателем – 10 дней.
Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:
- заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
- документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
- договор о социальном найме помещения;
- ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
- справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
- письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
- если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.