Договор аренды в гражданском праве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды в гражданском праве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Форма договора аренды

Формы заключения договора отличаются в зависимости от своей значимости, статуса участвующих сторон и срока действия соглашения. Так, если договор аренды заключается между двумя физическим лицами, и срок, предусматривает пользование имуществом более года, а так же, если предметом аренды является недвижимость, то оформление обязательно в письменной форме.

Если предполагается последующий выкуп арендованного имущества, то в таком случае бланк договора аренды должен оформляться по форме соглашения о купли – продаже.

Срок, на который заключается договор аренды, не имеет серьезного значения. Но по сложившемуся правилу, если нет конкретно оговоренных сроков, каждый из участвующих сторон может расторгнуть заключенный договор в любое время, и в одностороннем порядке. При этом он обязан предупредить второго участника о своем решении минимум за месяц.

Виды договоров аренды

Договор, согласно которому человек, предоставляющий аренду, реализует сдачу имущества как постоянную предпринимательскую деятельность, обладает долгом предоставлять арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Подобный договор именуется как договор проката, а положения, которыми договор регламентируется, прописаны в пункте 1 статьи 626 ГК Российской Федерации.

Арендодатель в данном случае может быть представлен коммерческой организацией, которая профессионально предоставляет прокат имущества.

Предмет договора – это движимое имущество, которое зачастую используют для целей потребителей, если прочее договор не предусматривает либо не следует из сущности обязательства.

Подобный договор проката публичный и предоставляется в письменной форме.

Такой договор проката действует лишь в течение одного года. В такой ситуации арендатор может самостоятельно по своей воле подвергнуть договор расторжению в любое время. Однако важно предупредить об этом арендодателя за 10 дней до расторжения. При этом арендатор обладает возможностью требования вернуть излишнюю арендную плату, которую уплатил арендодателю. Арендодатель, в свою очередь, реализовывает как текущий, так и капитальный ремонт. Это является одной из его главных обязанностей. Плата за аренду согласно договору проката установлена лишь в твердой сумме. Арендатор не обладает правом сдачи имущества в субаренду и реализацией другой передачи прав.

Обязанности сторон по договору аренды

Обязанности арендодателя и арендатора установлены законом. Арендатор не имеет права без согласия арендо­дателя сдавать арендованное имущество в субарен­ду, а также отдавать арендные права в залог и вно­сить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Каждая из сторон договора аренды вправе требо­вать его досрочного расторжения в судебном поряд­ке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. Перечень оснований расторжения договора не является исчерпывающим. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициа­тиве одной из сторон.

Произведенные арендатором отделимые улуч­шения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено до­говором аренды. В том случае, если арендатор про­извел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на воз­мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Стоимость неотделимых улучшений арендованно­го имущества, произведенных без согласия арен­додателя, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортиза­ционных отчислений от этого имущества, являют­ся собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, т. к. улучшения проводятся фак­тически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчис­ляемыми на восстановление соответствующих объектов.

У каждого из видов аренды две стороны:

• Арендатор (рентер, лесси, тенант, посессор) — это юридическое или физическое лицо, которое заключает договор аренды, а также вносит плату за пользование (владение и пользование) имуществом арендодателя. ГК не вносит относительно этой стороны каких-то особых ограничений, правил. Требование только одно: лицо должно быть дееспособным, как и любой другой субъект правовых, гражданских отношений.
• Арендодатель (лессор) — это сторона (юридическое, физическое лицо), предоставляющая арендатору за плату имущество во временное пользование (или же владение и пользование). Отметим, что сдать что-либо в наем может только собственник этого объекта.

Договор об аренде предприятия является самым многопунктным. Во временное пользование передается не только имущественная структура, необходимая для осуществления арендатором предпринимательской деятельности, но и следующее:

• Здания.
• Сооружения.
• Оборудование.
• Земельные участки.
• Запасы материалов, сырья и топлива.
• Иные оборотные средства.
• Правомочия на пользование водными ресурсами, землей, природными богатствами, сооружениями, зданиями, имущественными объектами, связанными с данным предприятием.
• Право на обозначение, индивидуализирующее деятельность данного завода или комбината.
• Уступка прав требования, перевод долгов, которые относятся к объекту-предприятию.

Особенности договора здесь можно выделить следующие:

• Заключается только в письменной форме.
• Становится действительным после государственной регистрации.
• Передача собственности проходит только по передаточному акту.
• Кредиторы предприятия должны быть уведомлены о факте аренды.
• Если кредитор не сообщил в письменном виде о своем согласии на переводы долга, то в течение 3 месяцев после заключения договора аренды он правомочен потребовать досрочного исполнения обязательств или их прекращения.
• Если кредитора не уведомили о передаче предприятия, то в продолжение 1 года с этого события он может предъявить судебный иск для удовлетворения своих вышеизложенных требований.
• Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по долгам, которые были переданы без согласия кредитора.

Стороны договора аренды

В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.

Арендодателями, как правило, являются исключительно собственники имущества. Могут ими быть и лица, которые уполномочены сдавать это имущество в аренду собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. А недвижимого имущества — без его согласия.

Арендатором может выступать любое лицо. Но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями. А по договору договором бытового проката предпринимателем должен быть только арендодатель.

Особенности договора аренды недвижимого имущества

В качестве особенностей договора аренды недвижимости можно назвать:

• При заключении договоров аренды зданий и сооружений, предприятий и природных объектов обязательным является согласование арендной платы.
• Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (в силу ст. 651 срок договора более года подлежит регистрации).
• При отсутствии указания срока договора любая сторона может в одностороннем порядке в любое время отказаться от договора, но должна предупредить об отказе другую сторону за три месяца.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Форма договора аренды

Требования к форме договора сводятся к тому, что если договор заключается на срок более одного года, а также если одной из сторон выступает юридическое лицо, то независимо от срока договор должен быть заключен в письменной форме. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества требует государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору. Выкуп как одно из условий такой сделки предусмотрен в ст. 624 ГК РФ. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, а при аренде с нравом выкупа предприятия государственной регистрации подлежит и договор. Форма договора аренды движимого имущества с условием выкупа может заключаться в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, так как в гл. 30 ГК РФ отсутствуют специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.

Стороны (субъекты) договора аренды:

Арендодатель он же:
a) собственник вещи;
b) лицо наделенное собственником на предоставление имущества в аренду.

(Пример:Государственные или муниципальные органы, которым делегированы правомочия публичного субъекта, как собственника (ст.124-7 ГК).;
c) лица управомоченные законом на предоставление имущества в аренду. (Например: Гос. или мун. организации обладающие имуществом на праве хоз.ведения или оперативного управления – “баланса держатели”).
2) Арендатор – в качестве которого может выступать любой субъект, при этом право аренды носит комплексный характер и обладает внешне обязательной природой в соответствии с чем:

Особенность:

Если в договоре фигурирует в качестве предмета здания, строения, или нежилое помещение то такой договор требуется зарегистрировать в уполномоченном государственном органе (Росреестре) (ст.651 ГК).

Похожие записи:

• Специальный трудовой (страховой) стаж
• Мотив и цель преступления. Их уголовно-правовое значение
• С 1 марта изменятся суммы и порядок выдачи пособий: Что нужно учесть получателям