Можно ли прописаться в квартире взятой в ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли прописаться в квартире взятой в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление человека в квартире на определенное время требуется, если речь идет о дальних родственниках, друзьях, тех, кого банковские клерки именуют посторонними лицами. Временная регистрация в ипотечной квартире доступна людям, сменившим место жительства больше, чем на 3 месяца. Максимальный срок составляет 5 лет. В течение действия оформленного документа банк не сможет снять человека с учета без решения суда. Поэтому временная регистрация возможна, если договор ипотеки содержит соответствующий пункт.
Как прописать в ипотечной квартире ребенка?
Прописать ребенка в ипотечной квартире можно, если хотя бы один из родителей также зарегистрирован в недвижимости. Чтобы выполнить процедуру, необходимо:
- Собрать пакет документов и обратиться ГУВМ МВД. Альтернативой выступает передача бумаг в МФЦ. Работники организации перенаправят документы в место назначения. Заниматься регистрацией несовершеннолетнего в возрасте до 18 лет должны его законные представители совместно с владельцем квартиры.
- Предоставить документы и заполнить отрывной талон, если ребёнка ранее не сняли с учета по прежнему месту прописки.
- Дождаться вынесение решения. На проверку документации уходят до 3 рабочих дней. После этого сотрудники уполномоченного органа обязаны поставить штамп о прописке либо отказать в осуществлении действия.
- Уведомить кредитора о регистрации ребёнка. Дополнительно может потребоваться предоставление заверенного согласия о выписке несовершеннолетнего из помещения.
Как прописаться в ипотечной квартире не собственнику?
Если в квартире в ипотеке хочет прописаться лицо, которое не владеет недвижимостью, в первую очередь потребуется получить согласие от собственника. Если хозяин помещения не против выполнения действия, важно обратить внимание на категорию претендента на регистрацию и положения кредитного договора. Если человек не является близким родственником или супругом заёмщика, может потребоваться получение разрешения компании на выполнение процедуры. Обратиться в банк нужно до подачи документов на прописку. Действовать предстоит по следующей схеме:
- Посетить банк и получить разрешение на регистрацию.
- Собрать пакет документов и обратиться в ГУВМ МВД.
- Передать бумаги и заполнить отрывной талон, если потребность в его оформлении присутствует.
- Дождаться постановки на учет и получить подтверждающие документы.
Чем заемщику грозит прописка третьих лиц
Регистрация по месту пребывания в ипотечной квартире, если это относится к третьим лицам, должна проводиться с ведома банка. Если на это есть прямое указание в договоре. Можно долго спорить о правомерности подобных утверждений, оспаривать их в судах различной инстанций.
Юристы сходятся во мнении, что доказывать нелегитимность запрета нужно до подписания соглашения с банком. Если же подписи поставлены, сделка состоялась, остается только выполнять предложенные условия.
Если заемщик будет игнорировать положения контракта, систематически их нарушать, банк может заявить о досрочном расторжении договора. И тогда придется выписываться не только третьим лицам, но и непосредственно бывшему собственнику.
Если прописанных окажется слишком много, можно стать фигурантом уголовного дела и заплатить штраф в крупном размере. Максимальное наказание — 3 года лишения свободы.
Прописка родственников в ипотечном жилье
Проживание в одной квартире родственников вызывают различные жизненные обстоятельства. И по условиям статьи 3 федерального закона за №5242-1, граждане РФ обязаны пройти регистрацию в месте жительства и в месте пребывания. Для жилой недвижимости, состоящей в частной собственности, ограничениями возможности регистрации граждан является лишь желание собственника и вместимость жилплощади.
Однако в жилье с непогашенной ипотекой допустимость регистрации родственников и иных граждан РФ ограничена условиями договора ипотечного кредитования. Поэтому крайне важно изучить шаблонный вариант договора ипотеки до его подписания заемщиком. Причем перед непосредственным подписанием следует убедиться в точной идентичности текстов ранее полученного шаблона и предложенного к подписи документа.
Круг родственников, для которых теоретически возможна регистрация в ипотечной жилой собственности, ограничен определением «члены семьи» (по ст.31 ЖК РФ). На практике препятствий со стороны банка, кредитующего ипотечный заем, обычно не возникает.
Однако нередко при потребности прописки супруга банковская организация настаивает на оформления дополнительного соглашения к договору с переводом его/ее в созаемщики ипотеки. При отсутствии в договоре займа такого условия, заемщик вправе отказаться и законно оспорить это требование. Если же пункт о обязательном включении прописываемого супруга в созаемщики имеется в договоре и заемщик откажется его выполнять, то банк вправе прекратить действие ипотечного договора и потребовать немедленного погашения заемной суммы с процентами.
Прописка в ипотечной квартире родственников, не являющихся членами семьи, практически невозможна. Одобрение банка для прохождения регистрации дальних родственников обязательно, но он откажет. Можно оспорить отказ, обратиться в суд и выиграть.
Но в договор ипотеки банковская организация обычно включает пункт, позволяющий ей немедленно требовать погашение заемных сумм от собственника ипотечного жилья, если тот является инициатором судебного процесса против банка. В данной ситуации требование полной выплаты ипотечного долга будет признано судом полностью законным, поскольку заемщик согласился на это условие, подписав договор ипотеки.
Прописка в приобретенном по ипотеке жилье граждан, не состоящих с собственником (заемщиком) квартиры в супружеских или родственных связях абсолютно невозможна. Банк не согласится одобрить их регистрацию в залоговой недвижимости, какую бы причину не назвал заемщик.
Прописка третьих лиц в ипотечной квартире
Коммерческие банки стремятся минимизировать риски на тот случай, если вы вдруг перестанете оплачивать кредитный долг. Поэтому с регистрацией третьих лиц могут возникнуть проблемы. Результат банковского решения напрямую зависит от степени вашего родства. При этом кредитор может рассматривать заявление на прописку в течение продолжительного периода (от двух недель до месяца) и в итоге ответить отказом. В ряде случаев, банки просят предоставить письменное обоснование о причинах необходимости регистрации данных лиц.
Если собственнику жилья не удалось убедить банк в том, что прописка третьих лиц никак не ухудшает положение залогодержателя, то возникает единственный возможный выход из ситуации: досрочное погашение ипотеки. После снятия всех денежных обременений бывший должник сможет распоряжаться личным имуществом без каких-либо ограничений.
Права заемщика собственника
Несмотря на то, что банк является фактическим залогодержателем, собственником недвижимости всегда является заемщик. Данная норма закреплена в гражданском законодательстве и не может трактоваться иначе.
Владелец квартиры не имеет права:
- Продавать недвижимость, если не получено соответствующее разрешение у банка;
- Оформлять дарственную до момента полного погашения долга;
- Любым другим способом отчуждать имущество в пользу третьих лиц или государства.
Несмотря на наличие ограничений в правах, заемщик может использовать квартиру по назначению без каких-либо со стороны банка.
В рамках соглашения о залоге, а также нормах действующего законодательства, собственник может:
- Оформлять постоянную и временную регистрацию для себя и близких членов семьи без каких-либо дополнительных уведомлений банка, оформлять прописку для третьих лиц по уведомительной или разрешительной системе, в зависимости от условий заключенного договора;
- Любым законным способом получать прибыль и извлекать доходы из владения недвижимостью, в том числе сдавать ее в аренду, если данные положения не запрещаются нормами заключенного с банком соглашения;
- Постоянно и временно проживать в квартире, разрешать проживать там близким родственникам совместно или отдельно от него.
Заемщикам необходимо внимательно изучать условия договора, так как за нарушение положений, в том числе за оформление регистрации без уведомления или разрешения банка, могут последовать жесткие санкции, вплоть до разрыва договора в одностороннем порядке и требований по досрочному погашению займа.
Отличительные особенности собственности на жилье в ипотеке
В Законе РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дано определение понятию «ипотека», описаны все особенности такого вида кредитования, а также права и обязанности участников ипотечного договора.
Закон не запрещает залогодателю извлекать из объекта залога доходы (ст.29). Собственник имеет право использовать принадлежащее ему имущество по назначению: проживать в нем, сдавать в аренду и др.
Ограничения касаются процесса отчуждения недвижимости. В ст.37 сказано, что продать, подарить, обменять или внести недвижимость в качестве взноса в имущество предприятия, кооператива и прочее можно с согласия залогодержателя.
В нормах закона нигде не установлено ограничение на право регистрации в ипотечном жилье. Банки на правах залогодержателя контролируют процедуру регистрации новых лиц в квартире (доме). Действия кредитного учреждения понятны. Это заинтересованность в ликвидности недвижимости на случай отказа или невозможности заемщика исполнять взятые на себя обязательства.
Практически во всех ипотечных договорах есть пункты, ограничивающие возможность прописки граждан в приобретённую недвижимость. Сделать это можно только после уведомления банка и получения от него разрешения.
Судебная практика показывает, что действия кредитора по запрету прописки в ипотечном жилье оспаривается при обращении в органы правосудия. Чаще всего залогодатель не будет вступать в конфликт с кредитором, а уведомит его и попробует объяснить необходимость прописки в залоговую недвижимость родственников или знакомых.
Последствия прописки дальних родственников и третьих лиц без согласования с банком
Скрыть от кредитора факт прописки новых граждан в квартире не получится. Банк на протяжении всего срока действия кредитного договора интересуется состоянием своего залогового имущества. Некоторые учреждения делают это с привлечением своей службы безопасности. В этом случае собственник даже может и не догадываться, что в отношении его недвижимости проводилась проверка.
Другие кредиторы ежегодно требуют от залогодателя справки о количестве зарегистрированных лиц на жилплощади на конкретную дату и историю регистрационных действий за год.
В случае обнаружения в ходе таких проверок зарегистрированных лиц без согласия банка возможны последствия:
- выписка несогласованных лиц;
- наложение штрафа на заемщика (это действие должно быть обязательно прописано в кредитном договоре);
- расторжение договора;
- требование досрочного погашения ипотечного кредита.
Чаще всего покупатель, приобретающий квартиру в ипотеку, полагает, что законным ее владельцем является банк, а сам заемщик будет иметь права на нее только после выплаты всей суммы долга. Однако это является ошибочным мнением.
Банк – всего лишь держатель залогового имущества, но не его собственник. Законным владельцем недвижимости является именно заемщик. Ему принадлежит ипотечная квартира, в которой он имеет право проживать и пользоваться ею по своему усмотрению.
Об этом говорится в статье 209 Гражданского кодекса и Законе «Об ипотеке».
Важно! Согласно кредитному договору, заемщик имеет право владеть недвижимостью в ипотеке и пользоваться ею, но не может распоряжаться ею по своему усмотрению: дарить, продавать, отчуждать в пользу третьих лиц.
Договор купли-продажи с привлечением кредитных средств наделяет заемщика теми же правами, что и при покупке квартиры за собственные деньги. При этом кредитор в нем не упоминается вообще.
Сведения о кредитной организации содержатся только в договоре об ипотеке, согласно которому недвижимость передается в залог банку.
Правовая составляющая вопроса прописки в ипотечной квартире
Заблуждения относительно приобретения жилья в ипотеку нередко связывают с мнением, что фактическим владельцем недвижимости при ипотеке до момента погашения кредита является финансовая организация, выдавшая ипотеку.
На самом деле владельцем, который имеет право распоряжаться квартирой, даже если она была куплена за кредитные средства, является сам заемщик. Учреждение выступает лишь держателем залогового имущества. Данные нормы предусматриваются Законом «Об ипотеке» и Гражданским кодексом.
В законодательстве нет и не может существовать прямых запретов на регистрацию при ипотеке. Однако этот вопрос плохо освещен нормативными актами на федеральном уровне, что позволяет банкам и сотрудникам паспортной службы ставить завышенные требования к прописке в случае ипотеки. К примеру, согласно постановлению Правительства Москвы №859-ПП, для прописки в жилплощади в залоге, кроме стандартного пакета документов прописки, необходимо согласие залогодержателя.
Но данное постановление идет в противоречие с Административным регламентом ФМС. Указанный регламент содержит список необходимых для прописки документов. Среди них не значится согласие залогодержателя.
Таким образом, следует признать незаконными любые дополнительные требования сотрудников паспортного стола. Одновременно с этим обязательному исполнению подлежит требование о необходимости согласия займодателя на прописку, внесенное в договор ипотеки, который подписывается заемщиком.
Ответом на вопрос, возможно ли прописаться в залоговой квартире, является – да, можно. Любым образом мотивированный отказ прописать заемщика в залоговой собственности можно рассматривать как прямое нарушение его прав, гарантированных законодательством РФ.
Если рассматривать ситуацию с ближайшими членами семьи, обычно кредитная организация без особых колебаний соглашается на их регистрацию. Однако нередко банки выставляют дополнительное требование касательно несовершеннолетних детей — согласиться выписать их при нарушении условий ипотеки.
Проблемы могут возникнуть при желании зарегистрировать в залоговую квартиру дальних родственников или третьих лиц. В такой ситуации не стоит идти на конфликт с кредитной организацией, вступая в длительные судебные разбирательства (вероятнее всего, решение суда окажется в пользу банка), а попытаться достигнуть согласия мирным путем. Если не получается это сделать, то остается единственный вариант — полностью погасить ипотеку, избавившись от ограничений.
Продать или подарить квартиру с согласия банка
Как это работает. Иногда говорят, что ипотечная квартира — это собственность банка. На самом деле это не так, собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым можно распоряжаться. Правда, при ипотеке это право существенно ограничено. Продать квартиру можно, но только с согласия банка. То же самое относится к дарению. Главное здесь то, что право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно.
Есть два способа передать право на квартиру другому человеку:
Чтобы продать или подарить квартиру вместе с остатком долга, необходимо получить согласие банка. На самом деле это не так сложно, как может показаться. В этом случае готовится соглашение о переводе долга: в нем участвуют продавец, покупатель и собственно банк. В результате покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке. Нужно иметь в виду, что банк может и не одобрить нового владельца квартиры.
Допустим, банк выдал ипотечный кредит мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а тот решил продать квартиру пенсионеру без официальной зарплаты. Для банка это риски. Он имеет право ничего не согласовывать. Но если вместо пенсионера будет главбух торговой сети со стажем 10 лет и зарплатой 65 тысяч рублей, банк вполне может одобрить такого заемщика.
Хорошо, что есть другой вариант: погасить ипотеку и продать квартиру. Вот какие есть способы оформления сделки:
В договоре ипотеки с конкретным банком могут быть свои особенности и подводные камни.
Но запретить собственнику продавать квартиру банк не может. Правда, может не одобрить сделку.
Пока в Росреестре есть пометка о залоге квартиры в пользу банка, продать ее без разрешения не получится. Но в целом это вполне реально.
Как это работает. Закон разрешает собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду или внаем без согласия банка. Обычно сдают как раз внаем, то есть другим гражданам для проживания. Аренда — для юридических лиц.
Это правило работает не всегда. В гражданском кодексе есть важная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие правила — и действовать будут именно они. Если сказано, что нужно получить согласие банка, — его нужно получить. Если ничего об этом не сказано, то можно сдавать квартиру и никого не спрашивать.
Договоры разные. Смотрите свой и не думайте, что во всех остальных написано то же самое.
В договоре может не быть слов «наем», «аренда» и «сдавать квартиру». Зато там может быть написано, что заемщик вправе передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам только с согласия кредитора — или без. Это как раз про наем и аренду.
Если сдавать квартиру без согласия банка, хотя договор его требует, последствия могут быть разными:
При составлении ипотечного договора банки договариваются с заемщиками по поводу пункта, который обязывает выписать из квартиры несовершеннолетних детей в случае невыплаты ипотеки. В процессе перепродажи недвижимости появляется множество трудностей, которые связаны с прописанными малолетними гражданами. Все из-за того, что в дальнейшем они будут иметь право претендовать на долю недвижимости, даже не живя там.
Также, при прописке в ипотечной квартире родных у владельца могут появиться определенные сложности. Причина этого состоит в том, что кредитор в целях ликвидности жилья и снижения рисков отказывает гражданам в прописке, избавляя себя от проблем при возможном невыполнении обязательств.
При несоблюдении условий банк имеет право расторгнуть договор и потребовать немедленную выплату остатка задолженности.
Возможные проблемы в оформлении прописки и пути их решения
Основной проблемой при регистрации в ипотечной квартире становится отказ сотрудников ГУВМ МВД прописывать в помещении новых лиц без получения разрешения банка, даже если соответствующие требования отсутствуют в договоре. В этой ситуации необходимо сослаться на положения статьи 209 ГК РФ, в которой говорится, что собственник может самостоятельно владеть и распоряжаться помещением. Дополнительно необходимо напомнить, что в ФЗ №102 от 16 июля 1998 года отсутствуют положения, предписывающие получать разрешение у банка в случае прописки в залоговой недвижимости.
Если урегулировать конфликт мирным путем не удаётся, допустимо направление жалобы на имя руководителя подразделения. Когда действие результата не принесло, можно подать исковое заявление в суд.
Когда заявку на прописку в ипотечной квартире отказывается одобрять сам банк, можно попытаться оспорить решение в судебном порядке. Однако споры могут привести к расторжению договора и выдвижению требования о досрочном погашении долга. Чтобы не столкнуться с проблемами, проще временно зарегистрировать спорного гражданина. Обычно банки не бывают против такой прописки.