Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Иные вопросы, связанные с передачей прав и обязанностей

При осуществлении передачи прав и обязанностей новый арендатор обязан уведомить о такой передаче собственника земельного участка (соответствующий орган, представляющий интересы собственника). Из смысла уже упомянутого выше п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, когда такое уведомление должно быть направлено, а именно: до или после заключения соглашения о передаче прав и обязанностей. Придерживаясь той точки зрения, что собственник земельного участка, являясь арендодателем, естественно, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли, такое уведомление должно быть направлено собственнику незамедлительно после момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей. Тем не менее во избежание возникновения каких-либо потенциальных разногласий с собственником земли, уведомление целесообразно направлять как до, так и после даты государственной регистрации соглашения.

Формально, собственник земельного участка, приняв уведомление после государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен рассчитать сумму арендной платы за пользование землей прежним арендатором за срок до даты осуществления государственной регистрации и выставить ему счет на оплату, а в дальнейшем выставлять счета новому арендатору. Несмотря на вышеуказанное обстоятельство, некоторые органы, представляющие собственника земельного участка (например, Московский Земельный Комитет), настаивают на оформлении дополнительного трехстороннего соглашения между ними, старым арендатором и новым арендатором. С точки зрения российского законодательства в оформлении такого соглашения при наличии зарегистрированного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, нет необходимости.

В заключение хотелось бы отметить, что некоторые вопросы передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков до сих пор законодательно не урегулированы, и остается надеяться, что в ближайшем будущем законодатель четко регламентирует процедуру указанной передачи прав и обязанностей — во избежание возникновения соответствующих споров.

Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.

В свою очередь, новый арендатор, получает возможность:

• пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением;
• выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором;
• возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение.

Когда нужно согласие арендодателя на перенаем

Арендатор может отдавать землю в перенаем, не спрашивая согласия арендодателя — это правило распространяется на всех арендаторов и при разных сроках аренды.

Арендатору для переуступки достатоно оформить договор с новым арендатором и просто уведомить арендодателя о смене арендатора.

Есть ряд случаев, когда обязательно оформить согласие арендодателя на переуступку прав по договору аренды земли:

• запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
• правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
• ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
• нормы конкретного договора аренды и др.

Составление документа для физических лиц

1. В начале, до официального оформления переуступки, требуется оповестить о планировании данной процедуры арендатора.

   Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:

   • лично в руки, под роспись;
   • заказным письмом с уведомлением о получении.

   Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.

   Если цессионарий просит изменить некоторые условия аренды, потребуется составить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем, что позволяет изменить соответствующий пункт при переуступке.

2. После проведения данных действий, цедент представляет цессионарию пакет документации, отражающий правоспособность земельного участка и допускающий переход полномочий. Проверив документацию, стороны приступают к оформлению договора переуступки.
3. Они составляют новый текст, с обязательной опорой на факт наличия основного договора. Его характеристики и реквизиты даются во вводной части. Если ранее проводилась переуступка, то здесь же даётся перечень всех процедур, со ссылкой на документы.
4. Далее формулируются пункты, в которые переносятся сведения из предшествующего документа или из дополнительных соглашений, которые к нему прилагаются. К таковым относятся нижеследующие:
   • Предмет договора (отношения аренды), где указываются сведения о сторонах: цеденте и цессионарии. Даются кадастровые и технические характеристики участка.
   • Вносятся реквизиты и условия предшествующего документа, на основании которого определяется правоспособность цедента передачей арендных прав.
   • Формулируются условия перехода права, в том числе: сроки передачи и составление передаточного акта. Также – безвозмездный характер перехода аренды или соразмерная оплата со стороны цессионария. При внесении оплаты указывается её сумма.
   • Права и обязанности контрагентов при передаче полномочий. Этот пункт составляется по усмотрению сторон. В него входят соблюдение сроков по составлению акта и передаче денежных средств в установленном объёме.
   • Ответственность за неисполнение принятых положений, в том числе – установление объёма штрафных санкций за просрочку уплаты или составление передаточного акта.
   • Сроки аренды переносятся из предшествующих положений текущей аренды.

     Они не допускают изменения, их пролонгация перейдёт в ответственность правопреемника аренды.

   • Сумма, уплачиваемая арендатору, условия расчёта, которые также сохраняются и переносятся в неизменном виде.
   • Возможность расторжения договора по соглашению или в суде.

   Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ, допускается расторжение принятых договорённостей.

5. По завершении основного текста могут даваться особые примечания. Далее стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные и сведения для обратной связи. Если документ составлялся юристом или иным уполномоченным лицом, все три экземпляра удостоверяются его подписью, печатью и вписываются реквизиты юридического лица (или ИП).
   СПРАВКА! Типовой договор составляется нотариусом на специальном бланке по заявлению сторон и без их участия.
6. Готовые экземпляры передаются для регистрации в Росреестр, после чего составляется акт приёма-передачи.

• Скачать бланк договора переуступки (уступки) прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
• Скачать бланк акта передачи права аренды земельного участка
• Скачать образец акта передачи права на аренду земельного участка

Узнайте, чем отличаются договоры аренды земли между физическими и юридическими лицами из нашей статьи!

Изменение стороны по договору аренды земельного участка

Для оформления Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка Вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы. С 01 января 2021 года такой запрос может быть подан в электронном виде круглосуточно через портал государственных услуг города Москвы.

При выборе варианта просим Вас внимательно прочесть Ваши права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка и обращаем Ваше внимание на п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, который устанавливает право Арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка

Главная → Новости → Одностороннее изменение договора аренды земельного участка Все ситуации изменения арендной платы за землю можно свести к следующим: 1) Изменение также возможно на основании изменения ставки арендной платы. Чаще всего ставка арендной платы определяется как величина кратная земельному налогу, который определяется только из кадастровой стоимости. Реже бывают случаи определения ставки арендной платы исходя из самого договора или из ставки рефинансирования.При определении размера арендной платы за землю на основании кадастровой стоимости земельного участка, нормативными актами соответствующего муниципального образования, или субъекта федерации.

Структура дополнительного соглашения мало чем отличается от основного договора. В нём также должны быть вводная, основная и заключительная части. Образец дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка можно найти в сети.

Каким образом уведомить землевладельца

При переуступке прав и обязанностей на арендованную землю, нужно официально уведомить собственника о своём решении. Лучший вариант – обсудить данную сделку с ним, но если это не было сделано, сообщить хозяину всё же нужно. При написании уведомления необходимо предоставить следующую информацию:

• О лицах, выступающих в качестве собственника и нанимателя: ФИО физических или название организаций юридических лиц, адрес местоположения и контакты для связи.
• Об основном договоре: его номер и дата оформления.
• О нормативном правовом акте, который позволяет заключить сделку о переуступке прав.
• О третьем лице, выступающем в качестве нового арендатора: ФИО физлица, название и местоположение организации-юрлица.
• О договоре переуступки своих прав: дата заключения, его номер.
• Подпись автора и полная дата уведомления (число-месяц-год).

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

В каких случаях права аренды передать не получится?

Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:

1. Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
2. Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
3. На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.

Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.

Переуступка права аренды земельного участка проводки

Оплата за право требования цеденту еще не произведена. Долг заказчиком пока не погашен. Какие бухгалтерские проводки должна сделать организация «Б»?

Какие налоговые обязательства возникают у организации «Б»? Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Основанием уступки права требования будет являться договор между первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием) (п.

Безвозмездная уступка права требования Подборка наиболее важных документов по запросу Безвозмездная уступка права требования (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Нормативные акты. Безвозмездная уступка права требования Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.

Покупаем и переуступаем права на аренду земли

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 сентября 2012 г.П.А.

Тексты упоминаемых в статье Писем Минфина можно найти: Многие компании берут в аренду земельные участки — под строительство, размещение других объектов и т.

д. Но иногда еще до заключения договора за само право его заключить приходится уплачивать отдельный платеж. Может ли арендатор учесть подобный платеж в расходах? Платится ли тут НДС и что с его вычетом?

И что отразить в учете, если вы не покупаете, а, наоборот, перепродаете право аренды другому лицу.

Плату за приобретение права на заключение договора аренды земельных участков можно учитывать в расходах независимо от того, какой участок будет в дальнейшем арендован — находящийся в государственной (муниципальной) собственности или частной — у компании или даже у гражданина.

Никаких ограничений на этот счет в НК РФ нет.

Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

В законодательстве никаких механизмов на этот счет не предусмотрено. Мне кажется, к этому вопросу необходимо подойти с точки зрения — а куда наследники пойдут после получения свидетельства о праве на наследство. Договор, который заключал наследодатель или в котором он участвовал наряду с другими арендаторами не прекращается, а продолжает действовать. Следовательно, в администрацию с которой был заключен договор обращаться не нужно. Но, в то же время если обратиться к ст. 617 ГК РФ, то должно состояться «вступление наследников в договор». Как это должно быть оформлено? Видимо по аналогии с нормами гражданского законодательства о замене стороны в договоре — дополнительным соглашением между арендодателем и наследниками арендатора. К сожалению, в городе Твери все ранее заключенные договоры аренды должны перезаключаться, так как полномочия арендодателя перешли к областным органам. В выдаваемых в г. Твери свидетельствах о праве на наследство нотариусы указывают: «… Настоящее свидетельство о праве на наследство подлежит предъявлению арендодателю для вступления в договор наследников гр. А на оставшийся срок …».

«… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: 1/3 доли прав и обязанностей по договору аренды …». Это соответствует и судебной практике: «… при определении обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов» (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 2, абзац 4).

Смена арендатора в договоре аренды земельного участка

Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение) , сооружение или другое недвижимое имущество
При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение) , сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В соответсвии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Согласно разъяснениям, содержищимся в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомлениея об этом арендодателя, а в иных случаях(п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как взять землю в аренду

Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.

Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.

Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:

• статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
• статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
• статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
• статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.

Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.

Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.

2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.

После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:

• запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
• проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
• уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
• проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
• по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).

Образец договора аренды земельного участка

Недвижимость — особый объект гражданских прав 1. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества 2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью Глава 3. Процедура государственной регистрации 3. Приостановление и прекращение государственной регистрации Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации 4. Прекращение общей собственности Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью 5.

Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать п. Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве как в рамках договора уступки права или цессии , а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Похожие записи:

• Пенсии военным пенсионерам в 2023 году: последние новости
• Как узнать реквизиты ЕНС с 2023 года
• Наказание за ксенон в 2023 году