Как купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Причины продажи залоговой квартиры
Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.
Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:
— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.
Что делает банк с залоговой недвижимостью?
Если заемщик нарушает или не выполняет обязательства по кредитному договору, и все досудебные способы урегулирования исчерпаны, банк может подать судебный иск о взыскании задолженности и выставить квартиру на торги. Зачастую по итогам разбирательства банк получает право на продажу квартиры с аукциона. За счет полученных денег банк проводит погашение задолженности, а остаток средств возвращает заемщику.
Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы
Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.
Покупка залоговых квартир доступна в ипотеку. Несмотря на то, что банк уже однажды ошибся с выдачей ссуды ненадежному клиенту, он готов снова пойти на риск. Условия как правило стандартные, но в некоторых случаях клиентам предлагают льготную процентную ставку (когда жилье слишком долго не востребовано).
Пока у недвижимости не появился собственник, предыдущие владельцы имеют право проживать там. Следовательно, один из минусов, связанных с процедурой, — плохое состояние комнат, отсутствие ремонта, грязь. Не исключено, что нужно вложить крупную сумму на восстановление.
Почему продают квартиру, находящуюся в ипотеке?
Ипотечная квартира может отойти банку в судебном порядке по причине того, что заемщик задерживал выплаты согласно кредитному договору. В результате владелец продает объект недвижимости через публичные торги. Подобные ситуации для современного рынка недвижимости вполне привычны. Однако если владелец самостоятельно принимает решение о продаже квартиры, потенциальные покупатели нередко к этому относятся с долей подозрений. Причин для продажи может быть множество:
- Владелец решил переехать в другой город по работе, и квартира больше не нужна.
- Продавца интересует покупка квартиры с большей квадратурой из-за появления нового члена семьи.
- Супруги при разводе хотят закрыть кредит, поделив деньги за недвижимость между собой.
- Ввиду смены финансовых обстоятельств заёмщик попросту может не справляться со своими долговыми обязательствами и принимает решение продать квартиру до момента, когда ситуация станет критической.
Сегодня в России около половины сделок купли-продажи недвижимости проходит с привлечением ипотеки. Соответственно, стремительно увеличивается численность квартир, заложенных банком. Поэтому не стоит относиться к этому вопросу с излишней настороженностью.
Продажа квартиры с переуступкой долга
Сделки данного типа проводятся исключительно при наличии официально оформленного согласия финансового учреждения, выдавшего кредит владельцу. Покупателем приобретается квартира в ипотеку от этого же банка.
Потенциальному покупателю предстоит подать заявку в банк на ипотеку в обычном порядке. Далее его ждет стандартный процесс одобрения и процедура приобретения. При покупке объекта недвижимости заемщиком станет он, поэтому банковской организацией проводится тщательная проверка его платежеспособности. По итогам принимается решение, готов ли банк видеть его своим клиентом.
Сделка предполагает, кроме заключения договора купли-продажи, отдельное заключение договора, согласно которому права по займу будут переуступлены:
- Составляется другой договор на получение между новым покупателем и банковским учреждением.
- В Росреестре в результате с квартиры одно обременение снимают, а взамен накладывают новое, зарегистрированное на другого владельца.
Подобный алгоритм действий не представляет опасности ни для одной из сторон сделки.
Квартира в залоге и покупка в ипотеку. Возможно ли такое?
Для банка нет разницы, на ком будет договор. В подобных случаях залог просто переоформляется на покупателя. Банковские сотрудники сами проводят все процедуры. По времени они займут столько же, сколько и стандартное оформление ипотечного кредитования. Вы подаете заявку — ее одобряют. Далее идете собирать документы. Часть из списка необходимых бумаг менеджер по ипотечным кредитам собирает сам в Росреестре. После чего вам останется лишь подписать договор купли продажи, и жилье ваше.
Также при покупке нужно будет подготовить отчет об оценке недвижимого имущества. Его также можно заказать у ипотечных менеджеров. В некоторых случаях от вас потребуется сбор дополнительных документов. Перечень вам сообщат в банке.
Помните, что все сделки проводятся только через банк, выдавший ипотечный кредит. Если с вами общаются какие-то посредники, требуют залог в несколько сотен тысяч, это должно наводить на подозрения.
Важно! Обязательно смотрите документы, которые являются основанием для продажи жилья, вместе с юристом. Он точно не упустит детали. Например, стоит проверить, что в бумагах указан пункт о выселении жильцов. Иначе их придется выселять в судебном порядке, что затянет процесс получения квартиры.
Еще один простой, но важный совет касается цены. Нет смысла покупать проблемную жилплощадь в залоге, если разница между предложенной стоимостью и средней по рынку составляет около 300 тысяч рублей. Выгода начинается только в тех случаях, когда предложение ниже рынка.
Алгоритм проведения сделки напрямую зависит от выбранной схемы продажи. Рассмотрим каждую из них в отдельности:
- Продажа квартиры владельцем без вмешательства банка:
- Заемщик уточняет сумму остатка кредита и погашает ее.
- Через отведенный промежуток времени (чаще всего он равняется месяцу) подаются документы в Росреестр на снятие обременения с помещения.
- Заключается договор купли-продажи и продавцу передаются средства за жилплощадь.
- Покупатель регистрирует свои права собственности.
- Недвижимость реализуется кредитором за полную стоимость:
- Банк, ориентируясь на свои затраты и рыночную стоимость жилплощади, устанавливает цену на квартиру.
- Помещение выставляется на торги, где находится покупатель.
- Будущий владелец вносит сумму стоимости имущества на два депозита – один для кредитной организации, второй – для заемщика.
- Оформляется сделка с передачей прав иному собственнику.
- С заемщика снимаются обязательства по ипотечному кредиту.
- Продавцы получают доступ к депозитам со средствами.
Самым сложным вариантом считается передача недвижимости от одного заемщика к другому. Поэтапно эта процедура будет рассмотрена немного позже.
Все сделки объединяют общие вехи, в соответствии с которыми сначала заключается договор с новым участником, и только после этого вносятся оговоренные денежные суммы и регистрируются права собственности.
Для кредитора не имеет значения, кто именно погасит ипотечные обязательства. Главное, чтобы заём был выплачен в оговоренном объеме. В случае с продажей квартиры, которая находится в ипотеке, погашать остаток кредита может как продавец, так и покупатель.
Банковское учреждение после того, как будет поставлено в известность о необходимости проведения сделки, подсчитывает размер оставшейся суммы займа. Если заемщик готов погасить ее самостоятельно без проволочек, то она подсчитывается на данный момент с учетом остатка суммы долга по самому кредиту и размеру набежавших процентов за пользование им. Зачастую банки выдают ипотеку с условием погашения аннуитетом. При таком способе сначала в большем объеме погашаются проценты за пользование кредитом, а в меньшей степени основной долг. Недостаток такого расчета в том, что первые годы выплачиваются преимущественно процентные взносы. Если по истечении нескольких лет заемщик захочет продать жилье, он будет неприятно удивлен тем фактом, что основной долг практически не уменьшился.
Риски при покупке залоговой квартиры
Впрочем, как уже говорилось выше, это не отменяет многих других опасностей. Павел Рыбушкин подробно остановился на том, что необходимо учесть покупателю.
«Залог не отменяет иных арестов и запрещений, но отменяет взыскания с этой недвижимости. Нужно проверять наличие на объекте иных обременений кроме ипотеки. Также при ипотеке есть риски, связанные с материнским капиталом. Нужно проверять, были ли выделены доли. Потому что в таком случае завтра дети, чьи права ущемлены, могут по суду восстановить своё право на долю», – объяснил эксперт.
Также есть опасность столкнуться с вездесущими мошенниками.
«Продать заложенную недвижимость нельзя без выведения из-под залога. Нужно действовать аккуратно, видя, что имеется залог. Необходимо сначала решить вопрос по снятию этого залога, ипотеки. У нас были случаи, когда люди брали задаток на квартиру, которая находилась в залоге у банка, Но на самом деле по факту распоряжаться данной недвижимости у них права нет поскольку она заложена. Важно прорабатывать эти моменты с банком-залогодержателем. Со всеми проблемами при покупке квартир люди сталкиваются из-за “правового нигилизма”. Люди думают, что всё сделают сами и правильно, Не обращай заслугами к профильном специалистам Или обращаются не туда! Обращаться нужно только в сертифицированные компании российской гильдии риелторов, Чья ответственность перед Вами застрахована, Поэтому и стандарты риэлторской услуги
В этих компаниях совсем другие.
Покупка залоговой квартиры у банка
Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.
Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.
Снятие залога и безопасность сделки
Снятие залога — это самый уязвимый этап сделки в отношении безопасности.
Для снятия залога Продавец должен получить в банке пакет необходимых документов и подать его на регистрацию. Если он этого не сделает, залог не будет снят.
Сделка по покупке квартиры не состоится.
Несмотря на то, что Покупатель погасил Продавцу долг по ипотеке.
Чтобы остановить сделку Продавцу достаточно просто бездействия. Неважно по какой причине: заболел, вынужденно уехал или просто забыл, что у него сделка.
Факт остается фактом — если продавец не получит закладную и/или не предоставит ее в Росреестр, снять залог (или вернуть деньги) можно будет только через суд.
Но это, во-первых потребует сил и времени, а во-вторых — без гарантии результата.
Суд — это состязательный процесс, исход которого зависит не только от объективных данных, но и от субъективных действий сторон.
По согласию заемщика и банка
Сделка по взаимной договоренности между заемщиком и банком возможна, если само кредитное учреждение пойдет на переоформление недвижимости на нового клиента. Главная сложность – нежелание банка рисковать, снимая залоговое обременение ради сделки. С другой стороны, продать жилье без освобождения от залога не получится.
Оптимальным вариантом станет переоформление ипотеки с одного заемщика на нового. Продавец жилья расплачивается с кредитором и получает остаток на руки. Покупатель вносит первоначальный взнос и подписывает кредитное соглашение. Банк выдает график погашения на новый срок.
Наиболее безопасно для банка выглядит сделка с продажей залогового имущества за собственные средства покупателя, когда обременения полностью снимаются, однако такие варианты в текущих условиях маловероятны, поскольку большая часть недвижимости покупается за счет кредитных средств.
При переоформлении жилья через договор купли-продажи с участием банка покупатель вносит денежный залог на аккредитивный счет (ячейку). Всю сумму по договору распределяют на 2 части:
- В первой ячейке размещают остаток долга по текущей ипотеке.
- Во второй ячейке готовят деньги для продавца, которые останутся после полного погашения кредита.
В Росреестр отправляют на регистрацию новый договор и заявление залогодержателя о снятии обременения. Когда сделка зарегистрирована, банк и продавец получат денежные средства из отдельных ячеек. Росреестр передает выписку о праве на собственность новому владельцу.
Если в процессе продажи оформляется новый ипотечный договор, покупатель становится заемщиком. Чтобы кредитное учреждение переоформило ипотеку на нового клиента, необходимо получить одобрение по заявке.
Банки выдвигают ряд требований к заемщикам:
- Российское гражданство.
- Действующий российский паспорт.
- Возраст от 21 года. Некоторые кредиторы повышают минимальный возраст ипотечного заемщика до 23-25 лет.
- Трудовая деятельность – наемная работа в течение минимум года. У текущего работодателя необходимо отработать от 3-6 мес.
- Размер дохода должен превышать сумму платежа по ипотеке плюс обязательные расходы.
- Безупречная кредитная история. Банк переоформит крупную сумму долга на нового клиента, если убедится в его ответственности и порядочности. У заемщика не должно быть просрочек по предыдущим кредитам.
Процедура согласования заявки и оформления новой ипотеки не отличается от стандартной схемы, кроме этапа согласования объекта собственности. Поскольку речь идет об уже оформленной в залог недвижимости, проверка недвижимости будет упрощена.
Плюсы и минусы сделок
К достоинствам залоговых сделок относят:
- Выгодную цену и возможность хорошей скидки от рыночной цены. Разница может достигать 30 и более процентов, поскольку в интересах собственника и залогодержателя продать жилье, как можно скорее.
- Юридическая чистота сделок с жильем, уже прошедшим тщательную проверку при подготовке к ипотеке. Перед выставлением на аукцион лот с недвижимостью внимательно проверяет юридическая служба на предмет скрытых собственников и долгов.
- Оформлением сделки занимается организатор аукциона, торгов. На банковском аукционе рассматривается сумма задолженности, которую заемщик еще не выплатил. Банк заинтересован в быстром погашении долга, поэтому стоимость лота будет ниже обычной рыночной цены.
- Упрощенное оформление ипотеки с быстрой подготовкой документов к сделке. Банку проще сменить неплательщика-должника на надежного и ответственного заемщика, наладив регулярное погашение задолженности.
Среди недостатков залоговой недвижимости называют:
- Недостаточный интерес со стороны покупателя. Мало желающих покупать залоговую недвижимость, а значит дорого и быстро продать ее не удастся.
- Переоформление залогового имущества занимает дольше времени. Обычно время сделки увеличивается еще на несколько недель. Вначале с объекта требуется снять залоговое обременение, а затем зарегистрировать его на нового собственника.
- Бывший владелец может попытаться оспорить принудительное изъятие. Если отчуждение проходило с нарушением процедуры, жилье может быть возвращено. Необходимо тщательно проверять все документы и платежи.
- Несовершеннолетних жильцов сложнее выписать. Следует проявлять осторожность, если в ипотечном жилье были прописаны дети.
- Отсутствие ремонта, повышенный технический износ жилья, отчуждаемого у предыдущего заемщика. Новому покупателю придется потратить больше денег, чтобы привести квартиру в надлежащий вид.
- Незаконные перепланировки могут помешать благополучному завершению сделок. Заезжая в ипотечное жилье, заемщики часто пытаются улучшить планировку со сносом перегородок, при этом узаконивание изменений откладывают до момента снятия ограничений. Если покупают залоговое жилье, следует тщательно сверять фактическое состояние жилья с техпланом, полученным в БТИ.
Несмотря на очевидную экономическую выгоду при покупке жилья, переданного в залог банку, есть ряд организационных сложностей при оформлении сделки, что отпугивает и заставляет отказываться от предложений залоговой недвижимости.