ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Возможности использования участков
Согласно нормам Земельного кодекса РФ, для возведения жилого дома предоставляется отдельный земельный участок.
Обычно он расположен в пределах населенного пункта (сельского или городского поселения).
Собственник земли может построить на участке ИЖС дом не более 3-х этажей и не выше 20 метров, площадь дома не может превосходить 1500 квадратных метров.
В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект ИЖС состоит из комнат, а также вспомогательных помещений (коридоры, кладовые и т.д.), которые предназначены для удовлетворения физическими лицами бытовых и других нужд.
Жилые дома на таких участках не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
Признание возникновения права собственности
Этим может заняться и сам владелец участка. Он должен подать в суд риск о том, чтобы признать право собственности. При этом в суде следует доказать следующее:
- То, что дом полностью соответствует всем строительным нормам.
- Что строительные материалы полностью отвечают всем имеющимся требованиям по качеству, а также безопасности их использования.
- Что все инженерные коммуникации соответствуют нормам для данного дома, или можно их подключить.
- Если данное здание совершенно не опасно как для жизни, так и для здоровья людей.
- Если постройка данного здания не нарушает интересы, которые есть у третьих лиц.
Что разрешено построить
Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.
Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:
- Составление схемы планировки участка.
- Получение разрешения на ведение строительных работ.
При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.
Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:
- от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
- от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
- от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
- от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.
Стоит определиться с терминологией. ИЖС означает «индивидуальное жилищное строительство». Но российское законодательство недостаточно четко оговаривает все нюансы, что ведет к появлению массы вопросов.
В буквальном смысле слова жить в таком доме может одна семья. Площадь здания, согласно ГК РФ, не может быть более, чем полторы тысячи квадратных метров, а число этажей должно быть не более трех. Все правила, действующие в России, при постройке такого здания надо выполнять.
Квартиры в домах, которые строились бы на участках ИЖС, полагают эксперты, — вообще не могут существовать в природе, поскольку это просто противоречит даже словосочетанию «индивидуальное жилищное строительство».
Если же в доме, возведенном на земле ИЖС, предлагается купить квартиры, можно доказать незаконность подобных сделок. И такие прецеденты в России существуют: дома сносились.
Сколько стоит квартира в малоэтажном доме?
Если обратить внимание на список разрешительных документов, которые закон требует подготовить и получить для строительства многоквартирного дома, а затем «раскидать» затраты на ее подготовку и согласования на число квартир, станет очевидно, что себестоимость квадратного метра будет значительно выше, чем в многоэтажном жилом здании. Кроме того, свою лепту в стоимость вносит и плата за участок земли, которая также входит в затраты на возведение будущего дома. Чем меньше в нем квартир, тем больше затрат «ложится» на постройку каждой.
Это означает, что цена квартиры в малоэтажке будет достаточно высокой, иногда даже в разы больше, чем в многоэтажном доме. Таким образом, если застройщик предлагает купить квартиру по подозрительно низкой стоимости, стоит насторожиться.
Важно также обратить внимание, насколько запрашиваемая за жилье цена отличается от среднерыночной в малоэтажных домах Сочи и его окрестностей. Если застройщик предлагает слишком дешевый вариант, вероятность нарушения закона в этом случае значительно возрастает.
Вид на разрешение жилищного строительства
Если застройщик сможет получить такой вид, то участок земли автоматически теряет категорию ИЖС. Однако получение такого документа требует больших усилий и затрат. Здесь есть много условий, например,
-
наличие поблизости соответствующей инженерной инфраструктуры;
-
подведение к дому необходимых коммуникаций, рассчитанных на обслуживание многоквартирного объекта;
-
наличие подъездных путей к будущему строению, которые должны соответствовать принятым в России нормам;
-
поскольку такие коммуникации не всегда имеются, на их создание могут потребоваться значительные средства.
Нормы Строительства Ижс В 2021 Году
Пока домокомплекты не очень популярны среди населения.Правительство России работает над вопросом включения частных деревянных домов в программу ипотечного кредитования.
На земельном участке, предназначенном для возведения частного дома, постройка зданий коммерческого или производственного назначения категорически запрещена. При соблюдении застройщиком всех установленных строительных норм, проблем с оформлением в собственность недвижимости, как правило, не возникает.
Если же во время строительства вы отступили от плана, то комиссия не примет такой дом (а такой дом нужно перестроить, чтобы он соответствовал плану). Если вы построили на участке дачный или садовый дом для сезонного проживания, то выезд специальной комиссии не требуется.
Градостроительный кодекс – документ, обязательный для городских и сельских поселений, предусматривающий необходимость получения разрешительных документов перед началом строительства. С помощью разрешения, полученного в местных органах власти, можно не только определить правильную удаленность.
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Для расчета площади данным методом земельный участок сложной формы, изображенный на плане, делят на простые участки (прямоугольники, треугольники, трапеции), потом рассчитывают площади этих фигур и складывают их между собой.
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Для этого используют планиметр, представляющий собой прибор, который позволяет определить площадь плоской фигуры при помощи обведения ее контура.
Что касается хозяйственных построек, то они не исключаются, что позволяет рядом с домом поставить баню, построить теплицу либо сарай для курятника.
Правила строительства дома на участке ижс 2019
Последствия возведения многоквартирных объектов на участках ИЖС грозят как недобросовестным застройщикам, так и гражданам, которые приобрели такое жилье.
Последствия для застройщика:
- административный штраф в размере 40-50 тыс. рублей;
- признание объекта самовольной постройкой и принуждение застройщика к ее сносу или сносу здания за его счет.
- В настоящее время органы власти рассматривают законопроект об ужесточении наказания за подобное строительство.
- Последствия для покупателей квартир в домах на участках ИЖС:
- финансовые потери;
- лишение жилья;
- принуждение к сносу постройки.
Многоквартирный дом на участке под ИЖС
Многоквартирный дом (МКД), в качестве объекта капстроительства, состоит из объединения двух и более квартир, содержащих совместные, внеквартирные помещения, инженерные коммуникации и выход на участок общего пользования (придомовой). Владельцы квартир МКД пользуются правом общей долевой собственности на такое коллективное имущество.
Согласно классификации видов разрешенного использования земельных участков, постройка многоквартирных домов реализуется на землях, со следующим предназначением:
- малоэтажная застройка, не более четырех этажей с мансардой;
- среднеэтажная жилая застройка, не более восьми этажей, поделенных на квартиры;
- высотная жилая застройка, от девяти этажей и выше, с разделением на двадцать и более квартир.
- Выстраивается МКД исключительно при наличии разрешительных документов на строительство, установленного образца!
- Индивидуальный жилой дом (ИЖД) представляет собой обособленный капобъект, в котором проживает одна семья, и этажность не превышает трех пролетов, включая цокольный и мансардный этажи.
- Строительство ИЖД предполагает наличие у застройщика участка земли с предназначением – для индивидуального жилищного строительства.
Многоквартирный дом на ИЖС 2020 — можно ли строить, на участке
Все земли, расположенные на территории РФ, подразделяются на определенные категории. Каждая территория обладает своим целевым назначением. Это налагает запрет на ее эксплуатацию с другими целями.
К одному из видов назначения участков относятся территории населенных пунктов, отводящиеся под индивидуальное жилищное строительство.
В 2020 году еще действует закон «Закон о дачной амнистии», разрешающий возведение на таких объектах жилья в упрощенном порядке, без получения разрешения на строительство. Кроме того, в отношении таких построек действует облегченный порядок регистрации прав собственности.
Существуют требования, которые предъявляются к зданиям на территориях ИЖС. На таких участках разрешено только малоэтажное строительство. Однако в последнее время большой популярностью пользуется возведение многоквартирных домов на ИЖС, что запрещено по закону.
Возведение дома без разрешения
В результате строительства многоквартирного дома на землях под ИЖС недобросовестного застройщика могут привлечь к мерам ответственности, в соответствии с действующими нормами законодательства.
Санкции в отношении застройщиков, нарушивших целевое назначение участков под жилищное строительство:
- Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
- признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.
В 2021 году органы государственной власти ужесточили ответственность за такие самовольные действия, которые влекут наложение следующих штрафов:
- в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
- на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
- на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
- на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.
Также может применяться в качестве санкции административная приостановка их деятельности сроком до 90 суток.
Возможные последствия для приобретателей квартир в таких многоквартирных домах:
- денежные убытки;
- лишение купленной жилплощади;
- принудительный снос жилья.
В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.
На практике, зачастую у таких фирм-застройщиков не имеется денежных средств на расчетных счетах для покрытия убытков всех обманутых граждан.
Поэтому перед покупкой жилья в МКЖД стоит тщательно проверять документы, касающиеся правового статуса и назначения земельного участка, на котором построен объект недвижимости.