Что нужно знать об СНТ при покупке участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать об СНТ при покупке участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Что разрешено строить
При планировании строительства владельцы земли в СНТ должны учитывать градостроительные, экологические, санитарно-гигиенические, пожарные и другие требования. На участке в СНТ можно построить:
— дачный или жилой дом
— баню
— хозяйственные строения
Какие условия необходимо соблюсти:
— жилые и подсобные помещения не используются для коммерческой деятельности
— площадь дома технически не делится на несколько квартир
— сооружение не превышает высоту 20 м
— под застройку используется не более 30% земли
— обязательное соблюдение правил соседства относительно заборов: 5 м от проезжей части, минимум 1 м от забора соседей
Высота забора не должна превышать 1,5 м, чтобы не создавать тень на соседнем участке с сельскохозяйственными культурами.
Если у собственника долг, то его сначала должны уведомить о наличии такой задолженности лично или заказным письмом. Если долг не будет погашен течение 30 дней, то председатель товарищества может обратиться в суд. Уведомлять о таком обращении должника необязательно.
С 2019 года взыскать долг с собственника стало проще — достаточно обратиться к мировому судье за судебным приказом. Такой приказ отправляется в банк, который в свою очередь списывает долг со счета должника.
Если дело доходит до суда (то есть долг не погашен за счет судебного приказа), то начинается стандартная процедура, как и с другими должниками — подключаются приставы и начинается исполнительное производство, может быть наложен арест на имущество и закрыт выезд заграницу.
Возможно также и отключение электричества или его ограничение (лампочка будет гореть, а вот холодильник уже не будет работать).
Бывают случаи реализации участка с торгов, но это самые крайние и редкие меры.
Как перевести СНТ в ИЖС
Для перевода СНТ в ИЖС участок площадью не менее 5 соток нужно поставить на кадастровый учёт с установлением границ. Далее в правилах землепользования и застройки уточните название территориальной зоны участка. От него зависит способ перевода.
Получите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Если в ней ИЖС отмечено в качестве основного вида разрешённого использования, подайте документы в МФЦ для его изменения.
При указании в правилах землепользования ИЖС в виде условно разрешённого варианта использования земли потребуется получить разрешение в местной администрации. Заявление с приложением документов рассматривается коллегиально. При отказе остаётся один вариант — оспорить решение комиссии в суде.
Что такое садовая книжка
Продажа дачи по садовой книжке – это не совсем законная процедура реализации рассматриваемого объекта. Зачастую пользователи таких объектов предпочитают не тратиться на оформление земли в собственность, а продавать их в таком правовом статусе, в каком они есть, только по чуть сниженной цене.
Покупателей на такие земли найти не сложно. Не каждый понимает, что даже в случае подписания договора купли-продажи и перечисления продавцу оплаты, покупатель не становится собственником объекта.
«Садовая книжка – это документ, который выдается членам садового некоммерческого товарищества или ОНТ в течение 3-х месяцев после их принятия. Она не дает права собственности на участок и не подтверждает факт участия в СНТ».
Садовая книжка не имеет единой формы. Она не является документом строгой отчетности. Ее оформляют в произвольной форме, утвержденной на общем собрании.
Рассматриваемый формуляр выдают следующим гражданам, которые состоят в СНТ:
- владельцам земельных участков, владеющих наделами на праве частной собственности;
- пользователям земель, которые получили объект по праву пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
- арендаторам участков.
Чтo тaкoe кaдacтpoвый пacпopт
Дaжe нe являяcь coбcтвeнникaми, влaдeльцы дaчныx yчacткoв имeли вoзмoжнocть пoлyчить нa ниx тexничecкyю дoкyмeнтaцию (peчь идeт o зeмлe) Дo 2008 гoдa им выдaвaлиcь кaдacтpoвыe плaны, зaтeм – кaдacтpoвыe пacпopтa. Этo дoкyмeнт c oпиcaниeм мecтoнaxoждeния зeмeльнoгo нaдeлa, eгo cxeмa, кaдacтpoвaя (oцeнoчнaя) cтoимocть и yкaзaниe paзмepoв, oбpeмeнeния (зaлoг).
Кaдacтpoвыe пacпopтa выдaвaлиcь пoлныe и в yпpoщeннoм вapиaнтe. Bo втopoм cлyчae мeжeвaниe нe пpoвoдилocь и cxeмa yчacткa нe внeceнa, гpaницы нe oбoзнaчeны и нe yкaзaны.
Кaдacтpoвыe пacпopтa выдaвaлa Кaдacтpoвaя пaлaтa пo зaявлeнию гpaждaнинa и пpeдocтaвлeнию ним нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиx eгo пpaвa. B кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaн кaдacтpoвый нoмep yчacткa, oн пocтaвлeн нa yчeт и видeн для вcex гocyдapcтвeнныx opгaнoв.
Для ocyщecтвлeния cдeлoк c нeдвижимocтью пpoцeдypa мeжeвaния являeтcя oбязaтeльнoй, тaк жe, кaк и для oфopмлeния нacлeдoвaния и внeceния нaдeлa в кaчecтвe oбecпeчeния зaймa (зaлoгoвoгo имyщecтвa).
Ecли к мoмeнтy oфopмлeния нa зeмeльнoм yчacткe имeлиcь cтpoeния, тo oни тaкжe внocилиcь в кaдacтpoвый пacпopт.
C 2017 гoдa вce дaнныe o нeдвижимocти внeceны в EГPН, oбщeгocyдapcтвeннyю элeктpoннyю бaзy дaнныx. Инфopмaция o зeмeльнoм нaдeлe c pacпoлoжeннoй нa нeм нeдвижимocтью выдaeтcя в видe cпpaвки (выпиcки) из peecтpa. Дoкyмeнты пpи пoкyпкe дaчи дoлжны быть aктyaльными нa мoмeнт coвepшeния cдeлки. Cтapыe кaдacтpoвыe пacпopтa дeйcтвитeльны, нo нe aктyaльны.
Пpи coвepшeнии cдeлoк c зeмeльными нaдeлaми выпиcкa из EГPН aктyaльнa в тeчeниe мecяцa. Ee oчeнь лeгкo зaкaзaть пpямo чepeз caйт Pocpeecтpa, oнлaйн. Пocлe coвepшeния cдeлки вce cвeдeния внocят в peecтp. B дoкyмeнтe, кpoмe вceгo пpoчeгo, yкaзывaeтcя coбcтвeнник. Bce cвeдeния тaкжe cлyжaт ocнoвaниeм для нaлoгooблoжeния.
Baжнo! Инфopмaцию o зeмeльнoм yчacткe (пepeд тeм кaк кyпить дaчy) мoжeт пoлyчить нe тoлькo coбcтвeнник, нo и дpyгoe зaинтepecoвaннoe лицo, пocлe внeceния oплaты. Пpoвepить нeдвижимocть пepeд пoкyпкoй имeeт вoзмoжнocть пoтeнциaльный пoкyпaтeль.
Cтoимocть выпиcки cocтaвляeт 350 pyб., мoжнo пpoвepить вce имyщecтвo зa 1950 pyб., взять инфopмaцию o кaдacтpoвoй цeнe – 190 pyб. Имeeтcя вoзмoжнocть пoлyчить инфopмaцию oб иcтopии пepexoдa пpaв нa нeдвижимocть зa 700 pyб.
Bыпиcкa зaмeняeт coбoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий пpaвo coбcтвeннocти нa дaчный yчacтoк. Для ocyщecтвлeния лeгaльнoй cдeлки cтapыe кaдacтpoвыe дoкyмeнты нe нyжны.
Meжeвaниe – вaжнeйшaя тexничecкaя пpoцeдypa. Ee ocyщecтвляют нa плaтнoй ocнoвe cпeциaльныe гeoдeзичecкиe opгaнизaции, имeющиe нa этo пoлнoмoчия. Oни изyчaют пpeдocтaвлeннyю дoкyмeнтaцию, пocлe чeгo oбязaтeльнo выeзжaют нa мecтнocть c cooтвeтcтвyющeй aппapaтypoй.
Дaнныe o нaxoждeнии oбъeктa пpивязывaютcя к cиcтeмe кoopдинaт, ycтaнaвливaютcя мeжeвыe знaки (cтoлбики). Гpaницы yчacткoв peгyлиpyютcя c coceдними нaдeлaми. Пpи вoзникнoвeнии cпopoв c coceдями oни мoгyт быть paзpeшeны в cyдeбнoм пopядкe.
Чтo кacaeтcя пocтpoeк нa зeмeльнoм нaдeлe, тo вaжнo знaть cлeдyющee. Ecли oни нe пocтaвлeны нa yчeт, тo cчитaютcя caмocтpoeм, и иx coбcтвeнник мoжeт быть oштpaфoвaн зa этo. Peшaя, cтoит ли пoкyпaть дaчy, нyжнo yчитывaть этoт фaкт.
Пoэтoмy нeoбxoдимo внocить инфopмaцию в дoкyмeнты cвoeвpeмeннo. Нyжнo тaкжe yчитывaть тoт фaкт, чтo cтpoeния нa зeмeльнoм нaдeлe пoдпaдaют пoд нaлoгooблoжeниe, и иx coкpытиe влeчeт зa coбoй yклoнeниe oт нaлoгooблoжeния и cooтвeтcтвyющиe caнкции нaлoгoвыx opгaнoв.
Исключение из членов СНТ
Если исключили Вас:
а) участок неприватизирован. Если Вас исключили из членов СНТ (и, может быть, очень давно), но Вы об этом не знали, есть возможность побороться в суде за свой земельный участок. Для решения вопроса по существу важны многие обстоятельства: есть ли оплата членских и целевых взносов, разработан ли участок и нем, установлены ли границы участка, есть ли существенные причины Вашего длительного отсутствия в СНТ, проживали ли Вы по месту своей регистрации и т.д.
б) участок приватизирован. То есть в давние времена получено Постановление о передаче земельного участка, например, по спискам в коллективно-долевую собственность. Казалось бы, собственность «родилась». А вот и не всегда! У нас есть противоположное решение: по решению суда право собственности присудили «новому» землепользователю, которого давным-давно (после исключения прежнего владельца) приняли в члены СНТ. А может быть и утвердительное решение о признании права собственности за «старым» членом СНТ. На это решение также влияют различные доказательства. У нас было несколько судебных дел по восстановлению членства в одном и том же садоводстве. Казалось бы, все документы однотипные, председатель правила выполняет для всех — одинаково… Но ситуации у каждого — разные, и разный итог судебных дел. Конечно, очень много зависит от опыта адвоката и от тех документов, которые будут подготовлены в качестве доказательств.
Если Вам отказывают в приватизации, так как участок значится за «старым» членом СНТ
Судебная практика по этим вопросам очень разная. Например, у нас есть решения, как в пользу «старых», так и в пользу «новых» членов СНТ. Законодательство менялось много раз. И на протяжении всех лет были различные правила, нормы и законы. В зависимости от даты переоформления членской книжки, документов (протоколы, заявления и пр.), наличия или отсутствия государственной регистрации решений органов власти о передаче земельного участка (особенно при оформлении коллективно-долевой собственности на землю) и иных факторов, адвокат может применить различные пути доказывания в защиту интересов своего клиента. Наш опыт по таким спорам — более 10 лет.
Реестр членов товарищества
- с подготовкой документов, необходимых для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях дальнейшего предоставления товариществу такого земельного участка
- с подготовкой документации по планировке территории садоводства или огородничества
- с проведением кадастровых работ для внесения в ЕГРН сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения, об иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования
- с созданием или приобретением необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования
- с реализацией мероприятий, намеченных решением общего собрания членов товарищества
От покупателя во многом зависит, будет ли сделка безопасной. Поэтому при покупке нужно исключить все риски, которые могут привести к потере недвижимости или денег.
Владелец может продать землю по подложным документам или выставить необоснованную завышенную стоимость. Важно провести оформление сделки с юристом, опытным в вопросах земельного права.
- Проверьте, не находится ли земля в залоге, под запретом на отчуждение, под арестом. Порядок проверки простой – нужно обратиться в Управление Росреестра (в территориальное отделение). Иногда участки под залогом или арестом владельцы пытаются продать быстро и по низкой стоимости, это должно вызвать подозрение.
- На земле не должно быть никакой задолженности по налогам на землю, по коммунальным платежам. Ко многим садовым участкам может быть подведено центральное водоснабжение, электричество, за эти коммуникации следует платить своевременно и в нужном объеме.
- Можно также поинтересоваться вопросами членства в СНТ, это может быть выгодно тем, кто планирует заниматься садоводством или огородничеством на приобретенном участке. Обязательно следует проверить учет участка в Кадастровом Реестре.
- Должно быть проведено межевание надела, определены точные его границы. Неприятно начинать хозяйственную деятельность на земле с конфликтов с соседями. Заодно можно познакомиться с соседями, поинтересоваться атмосферой в СНТ, характеристикой владельца участка. Даже соседи часто знают, может ли продавать тот или иной член товарищества свою земельную площадь.
Нельзя прибегать к методу снижения цены на землю с помощью передачи книжки членства в садоводческом товариществе. Такой способ будут предлагать различные сервисы в интернете. Но законом он не предусмотрен, запрещен. И покупателя, который прибегнул к незаконным методам, могут ждать проблемы с правом владения участка.
Одним из процессов подготовки к приобретению надела в садовом товариществе является сбор документов. Бумаги будут нужны и для оформления сделки, и для регистрации права собственника.
- Необходимые документы от продавца включают свидетельство о государственной регистрации права. Оно должно быть оформлено в УФСГР по региону, где находится участок в СНТ. Документ содержит дату получения, основание для получения собственником права на землю, информацию о хозяине, об объекте права.
- Также в этом свидетельстве есть данные номера регистрации участка в кадастре, правовые ограничения на надел. Если есть дополнительные собственники, они прописываются на изнаночной стороне.
Садовая книжка, которую может предлагать хозяин участка в СНТ, не является заменой свидетельства о государственной регистрации. Только свидетельство о госрегистрации является документом, который дает право владения участком. Без него никто не может продавать земельную территорию садового товарищества.
Какие документы должны быть на дачу
Поговорим о том, какие документы нужны при продаже дачи с земельным участком в СНТ. Основной документ выдает УФСГР по кадастру и картографии (свидетельство регистрации). Документ содержит:
- сведения о выдаче (кем, когда, где);
- информацию о том, когда и на каких основаниях нынешний владелец надела стал его собственником;
- ФИО, номер паспорта, прописку собственника;
- информацию о категории обладателя права собственности (продавец может владеть участком единолично или на правах долевого участия);
- информацию о статусе участка (категория, тип использования, площадь, почтовый адрес);
- регистрационный номер, указанный в Кадастре;
- сведения об ограничении права пользования и владения, если таковые имеются.
Бумагу подписывает регистратор лично, проставляется его ФИО, подпись и печать. Документу присваивается серийный номер. На обратной стороне свидетельства перечисляют дополнительный собственников, если они есть.
Итак, купить землю и дом в СНТ реально, но перед сделкой необходимо узнать, какие документы нужны для покупки дачи с земельным участком в СНТ, как продать дачный участок быстро, как вести себя с продавцом, куда обращаться после совершения покупки. Обо всем этом смотрите выше.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – более низкая цена земли в СНТ стоит того, чтобы ею заниматься, или лучше сразу «целиться» на покупку в коттеджном поселке? |