Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.

Форма договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Договор купли-продажи квартиры, где в качестве собственника фигурирует несовершеннолетний, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (п. 2 ст. 54 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а затем представляется в управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.

Требование о соблюдении нотариальной формы сделки с участием несовершеннолетнего было введено законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ во избежание злоупотребления жилищными правами детей. На стадии нотариального удостоверения производится полная проверка легитимности совершаемой сделки, в том числе с точки зрения наличия разрешения ООП.

Тем не менее п. 4 ст. 21 закона № 48-ФЗ предусматривает последствия совершения такой сделки без одобрения этих органов. В этом случае ООП обязан обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки, если жилищные права ребенка были нарушены в результате ее совершения. При признании договора незаконным все полученное по нему подлежит возврату сторонам.

***

Итак, нами рассмотрен вопрос, может ли несовершеннолетний продать квартиру. Такая сделка не запрещена законодательством при соблюдении ряда условий. В совершении сделки непосредственно участвуют законные представители ребенка (действуют от его имени до 14 лет и согласуют его действия от 14 до 18 лет). Кроме того, для продажи квартиры ребенка необходимо получить предварительное разрешение ООП.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего

Для получения разрешения на продажу жилья, принадлежащего ребёнку, нужно подать заявление в органы опеки и попечительства. Важно доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.

Условия получения разрешения

Опека может одобрить продажу недвижимости, если:

— В собственность ребёнка будет оформлено иное жильё. Родители могут купить новую квартиру и выделить несовершеннолетнему долю в ней. При этом площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должна быть не меньше, чем предыдущей. Например, сейчас ребёнку принадлежит 1/3 квартиры площадью 60 кв. м, то есть его доля равна 20 кв. м. После покупки нового жилья площадью 90 кв. м его доля составит уже 30 кв. м. В этом случае есть все шансы, что опека даст разрешение на продажу. Помимо площади, также будет оцениваться стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребёнка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квадратного метра будет выше, сделку могут одобрить.

На счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счёт на имя несовершеннолетнего и внести на него деньги от продажи доли. Распоряжение средствами со счёта происходит только с согласия опеки. Сам ребёнок сможет снять деньги только по достижении 18 лет. Имейте в виду, что даже при открытии такого счёта органы опеки не всегда дают разрешение на сделку без выделения ребёнку доли в другом жилом помещении.

Пакет документов

При обращении в органы опеки к заявлению нужно приложить:

— свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;

— паспорта законных представителей (заявление подают оба родителя, даже если они в разводе);

— свидетельство о регистрации (расторжении) брака;

— постановление об установлении опеки, если заявление подаёт опекун;

— документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство, отчёт о рыночной стоимости;

— документы по приобретаемой недвижимости — выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи.

Решение принимается в течение 15 дней с даты подачи заявления. После рассмотрения предоставленных документов органы опеки могут выдать разрешение на продажу жилья, предъявить требования для проведения сделки или отказать.

Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.

Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:

• договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию;
• если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.

Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):

• заявление;
• документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• договор купли-продажи;
• кадастровый паспорт, экспликация;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
• письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
• документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
• договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.

Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.

Разрешает ли закон продать недвижимость, если там зарегистрирован (но не собственник) несовершеннолетний? Какие при этом будут условия?

Если человек согласен купить жилье с зарегистрированными лицами и это будет указано в договоре, такую недвижимость продать можно.

Если заключается альтернативная сделка, в договоре указываются условия и срок, в течение которого несовершеннолетний должен быть снят с регистрационного учета. Если это обычная сделка купли-продажи, то покупатель может попросить продавцов и других лиц выписаться с жилплощади до заключения сделки. В подтверждение этому предоставляется выписка из домовой книги. Также покупателю нужно убедиться, могу ли жильцы после выписки зарегистрироваться на другой жилплощади.

Переход права собственности на недвижимость – основание для прекращения права пользования квартирой со стороны собственников. То есть предыдущий владелец не вправе пользоваться жильем и проживать в нем.

Все же в некоторых ситуациях человека нельзя снять с регистрационного учета, поскольку он имеет право пожизненного пользования – к примеру, отказался от приватизации. Поэтому, прежде чем заключать сделку, стоит заранее выяснить все спорные моменты.

Как продать квартиру, которая сдается в аренду, если там зарегистрирован несовершеннолетний ребенок нанимателей (они не являются родственниками собственника недвижимости)?

По словам экспертов, при сдаче квартиры в аренду лучше делать временную регистрацию нанимателей на основании арендного договора. Это не усложнит дальнейшую продажу квартиры.

Добровольно выписать ребенка до 14 лет могут только его законные представители. Несовершеннолетний после 14 лет подает заявление самостоятельно с согласия законного представителя.

Если собственник зарегистрировал ребенка на постоянной основе, а ребенок или законные представители не хотят добровольно снимать его с регистрационного учета, собственник может добиться выписки несовершеннолетнего только в судебном порядке.

Гражданский кодекс содержит своего рода механизм защиты для арендаторов помещений при любом правовом статусе – физическое или юридическое лицо и типе помещения. Если жилье сдано в аренду, то переход права собственности на него к другому лицу не считается основанием для прекращения или изменения условий аренды. Это даёт арендатору определенную стабильность, поскольку он на законных основаниях может пользоваться жильем до окончания оговоренного срока на таких же условиях, даже если сменится собственник.

Так, в этом случае при продаже недвижимости будут действовать общие правила, а факт сдачи квартиры в аренду никак не усложнит оформление документов при заключении сделки.

Однако, если в договоре аренды указано, что он расторгается при смене собственника, ситуация несколько иная. В этом случае при уклонении арендатора от исполнения своих обязательств по договору новый собственник может потребовать принудительного прекращения регистрации по месту нахождения в судебном порядке. Но при этом существует много подводных камней, которые для каждого случая будут разными, поэтому рассмотреть ситуацию в целом однозначно нельзя.

Основные права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью

В случае продажи недвижимости несовершеннолетнего ребенка (квартиры, доли в квартире), в обязательном порядке требуется согласие органов опеки и попечительства.

Согласие на проведение сделки от органов опеки можно получить при условии предварительной покупки в интересах несовершеннолетнего иной недвижимости, в которой доля собственности ребенка не должна уменьшиться, а жилищные условия не должны ухудшаться.

Кроме того получить согласие можно и представив документы, гарантирующие приобретение недвижимости в пользу несовершеннолетнего сразу после продажи собственности ребенка.

Для получения согласия на продажу недвижимости необходимо предоставить в органы опеки и попечительства пакет документов по отчуждаемой квартире и по приобретаемой квартире.

Предварительное согласие органов опеки и попечительства требуется на такие операции с недвижимостью несовершеннолетнего как:

• принудительное обращение взыскания;
• отчуждение по договору ренты;
• отчуждение по договору мены;
• отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему;
• отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое);
• совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

При приватизации жилого помещения у несовершеннолетних членов семьи нанимателя есть право на участие в приватизации. Все несовершеннолетние члены семьи нанимателя, зарегистрированные в квартире, должны быть включены в число собственников квартиры по приватизации. Отказ от приватизации квартиры несовершеннолетних возможет только с согласия органов опеки и попечительства.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

17 марта 2020

Покупая или продавая недвижимое имущество с участием детей и подростков необходимо знать правила, установленные законодательством. Последствием их игнорирования может быть признание сделки недействительной, предупреждает Управление Росреестра по Самарской области.

Особый правовой статус несовершеннолетних обусловлен ограничением их дееспособности. Требования к сделкам, совершаемым несовершеннолетними, определяются исходя из их возраста.

За несовершеннолетних младше 14 лет (малолетних) сделки с недвижимостью могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны.

При этом всю ответственность по таким сделкам несут взрослые.

Совершенная малолетним сделка с недвижимостью является ничтожной, если она по требованию его родителей, усыновителей или опекуна не признана судом действительной как совершенная к выгоде малолетнего.

Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет значительно шире дееспособности малолетних. Так, они могут совершать сделки с недвижимостью с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителей. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

При этом сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя (если оно требуется) может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Подростки, в отличие от малолетних, самостоятельно несут ответственность по своим сделкам и ответственность за причиненный ими вред.

Также законодательством предусмотрены исключения, при которых подростки приобретают полную дееспособность и вправе совершать все сделки без согласия родителей, усыновителей или попечителей: во-первых, при вступлении в брак (на территории Самарской области при прохождении определенной процедуры возможно вступление в брак с 14 лет); во-вторых, несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — порешениюсуда, — цитирует норму Гражданского кодекса РФ начальник отдела регистрации долевого строительства по Тольятти Управления Росреестра по Самарской области Светлана Пузанова.

Законодательством предусмотрены дополнительные ограничения в случае распоряжения имуществом несовершеннолетних: опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

— Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего. При этом несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, — подчеркивает Светлана Пузанова.

Также она рекомендует обратитить внимание на то, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование. Также они не могут представлять подопечного при заключении сделок между ним и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Приватизация квартиры, где прописан несовершеннолетний: особенности и вопросы

Многих волнует вопрос, так ли уж необходимо в процессе приватизации жилья выделять долю прописанному в квартире ребенку. Эксперты советуют сделать это, хотя многие приватизируют жилье только на взрослых, предварительно прописав несовершеннолетних у кого-нибудь из родственников. Это позволяет избежать канители с органами опеки.

Тем не менее, риэлторы советуют ознакомиться с историей жилья до продажи, и если в нем случилась аналогичная описанной выше ситуация, приобретать его не стоит. Это объясняется тем, что по достижении совершеннолетия ребенок может потребовать у покупателей средства за свою долю в квартире, которую не выделили ему в свое время родители. Интересно, что срока давности такие дела не имеют, и свои требования бывший ребенок может предъявить и по прошествии многих десятилетий. Покупатели никогда не будут знать, в какое время ожидать подвоха. Поэтому со стороны продающих недвижимость родителей будет порядочнее согласовать сделку с органами опеки.

Между тем, на самом деле риск приватизации жилья в обход обращения в органы опеки совсем невелик.

Как продать сдающуюся в аренду недвижимость, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок снимающих, не являющийся родственником собственникам?

Эксперты утверждают, что лучшим вариантом станет временная регистрация, оформляемая одновременно с договором аренды. Такой документ не усложнит в дальнейшем продажу жилья.

Добровольная выписка не достигшего 14-ти лет ребенка может осуществляться только его законными представителями. После 14-ти ребенок уже может сам подать заявление на выписку, однако, заручившись согласием законного представителя.

В тех ситуациях, когда собственник оформил несовершеннолетнему постоянную регистрацию, и его законные представители не стремятся снять ребенка с регистрационного учета, собственник может действовать через суд.

В Гражданском кодексе описаны специфические механизмы, защищающие арендатора, в каком бы правовом статусе он не находился, неважно, является он физическим или юридическим лицом, а также независимо от типа помещения. Проще говоря, если недвижимость сдана в аренду, то ее продажа не отменяет договора аренды и не меняет его условий. Благодаря этому достигается некоторая стабильность в положении арендатора.

Росреестр информирует: регистрация сделок с участием несовершеннолетних

Согласно Гражданскому кодексу, в России есть две категории несовершеннолетних – до 14 лет (малолетние) и в возрасте 14-18 лет. Вторая категория имеет более широкий круг прав при заключении гражданско-правовых сделок. Если за детей до 14 лет ставят подписи родители, то несовершеннолетний, достигший 14-летия, в документах расписывается сам. Но для совершения каких-либо действий таким лицом потребуется письменное согласие родителей.

Если человек согласен купить жилье с зарегистрированными лицами и это будет указано в договоре, такую недвижимость продать можно.

Если заключается альтернативная сделка, в договоре указываются условия и срок, в течение которого несовершеннолетний должен быть снят с регистрационного учета. Если это обычная сделка купли-продажи, то покупатель может попросить продавцов и других лиц выписаться с жилплощади до заключения сделки. В подтверждение этому предоставляется выписка из домовой книги. Также покупателю нужно убедиться, могу ли жильцы после выписки зарегистрироваться на другой жилплощади.

Переход права собственности на недвижимость – основание для прекращения права пользования квартирой со стороны собственников. То есть предыдущий владелец не вправе пользоваться жильем и проживать в нем.

Все же в некоторых ситуациях человека нельзя снять с регистрационного учета, поскольку он имеет право пожизненного пользования – к примеру, отказался от приватизации. Поэтому, прежде чем заключать сделку, стоит заранее выяснить все спорные моменты.

Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда. В таком случае ребенку, как правило, выделяют такую же по площади долю в квартире бабушки, скажем, и получают разрешение на продажу. Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.

Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, допускается. Но при заключении такой сделки есть ряд особенности и ограничений.

Например, лица, не достигшие 18 лет, не могут проводить сделки с недвижимостью самостоятельно. Продать такое жильё можно только, получив письменное разрешение родителей, опекунов или усыновителя, даже если несовершеннолетний является собственником всей квартиры. Однако с 16 лет несовершеннолетний может в судебном порядке получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью при условии, что его признают дееспособным – к примеру, при рождении ребенка или вступлении в брак.

Чтобы получить разрешение, родителям, опекунам или усыновителям ребенка нужно обратиться в орган опеки и попечительства по своему месту жительства. Там можно взять полный список документов и выяснить, что делать в конкретной ситуации (например, если семья продает недвижимость, собираясь переехать в другой город).

При рассмотрении заявления орган опеки и попечительства руководствуется только интересами ребенка, выдавая разрешение или мотивированный отказ. Стоит отметить, что в законе не указан конкретный список причин, на основании которых орган опеки и попечительства может не дать свое согласие на сделку. Если получен отказ, заявители могут оспорить это в суде.

Для продажи недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органов опеки. С большой вероятностью они потребуют, чтобы представитель ребенка заморозил вырученные от продажи деньги на специальном счете, к которому ребенок получит доступ, когда достигнет 18 лет. Поэтому большого смысла в продаже такой квартиры нет. Альтернативный вариант – органы опеки попросят, чтобы несовершеннолетнему выделили большую долю в другом жилье. То есть родители не смогут просто потратить деньги по своему усмотрению – придется либо «заморозить» их на специальном счете (а учитывая инфляцию, это очень невыгодно), либо приобрести новую квартиру.

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

• закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
• если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
• посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
• в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично), то ее продажа возможна, но будет связана с определенными трудностями. В возрасте от 14 до 18 лет уже можно подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но придется оформить у нотариуса письменное согласие обоих родителей на сделку и дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

До 14 лет подпись на договоре купли-продажи ставят законные представители (как правило, родители или опекуны). Если подростку уже исполнилось 16 лет, и он вступил в брак либо начал работать, то он вправе самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью.

Особенность подобных сделок в том, что перед подписанием договора купли-продажи жилья, которое записано на несовершеннолетнего, придется пройти дополнительные этапы. Перед оформлением купчей нужно:

1. оформить у нотариуса письменное согласие на сделку (если ребенку от 14-18 лет);
2. подать заявление и пакет документов в местный орган опеки для получения разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего.

Получение разрешения в органах опеки может занять до двух недель. В связи с этим процедура оформления купли-продажи может затянуться и это необходимо учитывать, подписывая предварительный договор с продавцом или оформляя кредит в банке.

Сделка с участием несовершеннолетнего всегда заверяется нотариально. Соответственно помимо временных расходов будут еще и денежные – минимум 3-10 тыс. рублей.

Продажа квартиры несовершеннолетнего требует согласования вопроса с органами опеки. Получить его можно только, если покупается новое жилье не хуже предыдущего или родители готовы перевести деньги от продажи на счет ребенка.

Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.

Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

• При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
• Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
• Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
• Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
• Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
• Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
• Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
• Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.

Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

Малолетние всегда зарегистрированы по месту какого-либо жительства – эта обязанность возложена на родителей, поэтому возникают соглашения о продаже жилища с зарегистрированными жильцами.

С точки зрения законодательства на момент заключения соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не допускается, недвижимость должна быть «чистой».

Официальный сайт Городской Управы города Калуги

1. заявление законного представителя (опекуна) совершеннолетнего недееспособного гражданина, о разрешении на совершение сделки по отчуждению имущества недееспособного (недееспособных), в том числе обмену или дарению, сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущей отказ от принадлежащих недееспособному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества недееспособного.
2. копии документов, удостоверяющих личность законного представителя (законных представителей) совершеннолетнего недееспособного гражданина.
3. копия акта органа опеки о назначении опекуна или либо о направлении совершеннолетнего недееспособного гражданина в специализированное оциально-медицинское учреждение, в случае, если за предоставлением услуги обращается опекун, представитель учреждения;
4. копию паспорта совершеннолетнего недееспособного гражданина;
5. копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка, в случае, если право на указанный обьект недвижимости не зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, договор цессии, свидетельство о праве на наследство и др.);
6. копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
7. копия технического паспорта на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
8. копию финансового лицевого счета и выписки из домовой книги;

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Похожие записи:

• Как восстановить свидетельство о браке: пошаговая инструкция
• Куда подавать на алименты: подсудность по алиментным искам
• ​​Самые выгодные вклады: где начать копить в 2023-м