Оценка квартиры для ипотеки: кто и как определяет рыночную стоимость жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры для ипотеки: кто и как определяет рыночную стоимость жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.

Ктo пpoдaeт, тoт и плaтит

Дaжe пoкyпaтeли c ипoтeкoй coмнeвaютcя в тoм, ктo дoлжeн плaтить — xoтя, кaзaлocь бы, oцeнкa нyжнa тoлькo им. Нa caмoм дeлe, иx мoжнo пoнять: чтo ecли бaнк нe oдoбpит квapтиpy? Этo знaчит, чтo cдeлкa copвeтcя, a дeньги бyдyт пoтpaчeны зpя. Пpoдaвeц жe в любoм cлyчae oкaжeтcя в плюce: cвeжий oтчeт oб oцeнкe eщe никoмy нe пoмeшaл.

Eщё oдин пoпyляpный дoвoд — пpoдaвцы нaмepeннo зaвышaют цeны, чтoбы oтбить нeпpeдвидeнныe pacxoды нa пpoдaжy, a знaчит мoгyт ceбe пoзвoлить зaплaтить eщe и oцeнщикy. И вooбщe, этo пoкyпaтeль ocтaнeтcя бeз гpoшa в кapмaнe, для пpoдaвцa тpaты нa oцeнщикa — кoпeйки пo cpaвнeнию c пpибылью. Нaм нe кaжeтcя, чтo этo paзyмный apгyмeнт, нo oн и пpaвдa pacпpocтpaнeн.

Зачем нужна оценка квартиры

Есть несколько случаев, когда имеет смысл оценить стоимость собственного или приобретаемого жилья. Если человек собирается продать квартиру, но не ориентируется в рынке, то профессиональное заключение эксперта поможет ему сориентироваться и не прогадать со сделкой.

Этот документ можно также использовать в качестве своеобразного «рекламного буклета» для покупателей, чтобы обосновать стоимость объекта продажи. В этом случае за услугу оценки квартиры платит продавец. Заказывать или нет данную экспертизу — решение добровольное. По закону, при регистрации сделок купли-продажи недвижимости без кредитных средств, оценки квартиры не требуется.

Если, предполагается приобретение квартиры в ипотеку, то оценка является необходимым документом для получения ссуды. Регламентируется это ФЗ РФ «Об ипотеке».

Экспертиза нужна, в первую очередь, банку, ведь он принимает решение о том, какую именно сумму выдать заемщику. Помимо изучения личных документов клиента и его благонадежности, необходимо также понимать и реальную потребность этого клиента в деньгах.

С другой стороны, получая отчет об оценке недвижимости, дома или квартиры, банк имеет дополнительные гарантии, что, если вдруг в будущем возникнут проблемы с возвращением ссуды, квартиру можно будет реализовать на открытом рынке за приемлемые деньги, даже с дисконтом.

У каждой финансовой организации собственные стандарты работы, но общая тенденция такова, что банки отталкиваются от нижней границы оценочной стоимости квартиры, вычитают из нее сумму обязательного первоначального взноса и таким образом формируют тело кредита.

Но надо понимать, что если у заемщика нет достаточного уровня подтвержденного дохода, то сумму кредита банк снизит все равно. Заемщику в этом случае придется либо искать дополнительные средства, чтобы увеличить первоначальный взнос, либо подбирать себе другой объект недвижимости.

Сколько будет стоить оценка?

Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.

Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.

Что обязательно должно быть у оценщика?

• Профильное образование.
• Членство в СРО.
• Застрахованная ответственность.
• Стаж работы хотя бы от 2-х лет.

Что влияет на оценку недвижимости?

Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:

• Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
• Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
• Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
• Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

• Площади;
• Количеству комнат;
• Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
• Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
• Этаж – первый или последний дешевле.

В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.

Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.

В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.

На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя. «Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.

В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.

При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.

Также существует форма сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (сделки, в которых затронуты права детей и отчуждение долей). Тарифы на такие сделки устанавливаются местными нотариальными палатами.

В целом затраты на услуги нотариуса зависят от кадастровой стоимости объекта — от 3%, но не должны превышать 25 тыс. руб. В случае если в сделке участвует один из супругов, необходимо оформить еще и доверенность — от 1,2–1,5 тыс. руб. Нотариальные документы, необходимые для регистрации, исчисляются по тарифам нотариуса — от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб.

Если сделка проходит с использованием ипотеки, то дополнительные траты могут составить от 10 тыс. до 100 тыс. руб. (в год) в зависимости от суммы страховки имущества и жизни покупателя, также потребуются услуги оценщика. Стоимость зависит от условий страхования, тарифов страховых и оценочных компаний.

Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?

Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.

---

Зачем нужна оценка квартиры

Есть несколько случаев, когда имеет смысл оценить стоимость собственного или приобретаемого жилья. Если человек собирается продать квартиру, но не ориентируется в рынке, то профессиональное заключение эксперта поможет ему сориентироваться и не прогадать со сделкой.

Этот документ можно также использовать в качестве своеобразного «рекламного буклета» для покупателей, чтобы обосновать стоимость объекта продажи. В этом случае за услугу оценки квартиры платит продавец. Заказывать или нет данную экспертизу — решение добровольное. По закону, при регистрации сделок купли-продажи недвижимости без кредитных средств, оценки квартиры не требуется.

Если, предполагается приобретение квартиры в ипотеку, то оценка является необходимым документом для получения ссуды. Регламентируется это ФЗ РФ «Об ипотеке».

Экспертиза нужна, в первую очередь, банку, ведь он принимает решение о том, какую именно сумму выдать заемщику. Помимо изучения личных документов клиента и его благонадежности, необходимо также понимать и реальную потребность этого клиента в деньгах.

С другой стороны, получая отчет об оценке недвижимости, дома или квартиры, банк имеет дополнительные гарантии, что, если вдруг в будущем возникнут проблемы с возвращением ссуды, квартиру можно будет реализовать на открытом рынке за приемлемые деньги, даже с дисконтом.

Кто делает оценку недвижимости

В России есть множество независимых оценщиков и компаний, которые предоставляют данную услугу. Но, несмотря на то, что между ними существует честная конкуренция, банки частично влияют на выбор. Дело в том, что у каждого банка есть список аккредитованных компаний, отчеты которых они принимают охотнее.

Оценщики же борются между собой и за клиента, и за расположение финансовых организаций. С одной стороны, они должны удовлетворить непосредственного заказчика — покупателя квартиры, а именно указать в отчете необходимую сумму для получения кредита, но с другой стороны, должны оставаться объективными и независимыми.

Так что прежде чем заказывать экспертизу приобретаемой квартиры, поинтересуйтесь у финансовой организации списком и контактами аккредитованных оценочных бюро. В противном случае процедуру придется повторить, заплатив за нее еще раз.

Навязать оценочную компанию банк не имеет права, он может только порекомендовать список тех, кому доверяет. Самое худшее, что может случиться, если заемщик предоставит отчет от собственного оценщика — проверка экспертизы может затянуться, а за это время истечет срок одобрения ссуды. Поэтому все-таки лучше не рисковать.

К вопросу о цене — нет единого тарифа на этот вид услуг, стоимость колеблется от 2 до 5 тысяч рублей. Если объект сложный, например, в нем были перепланировки или он не является типовым (дом, построенный по индивидуальному проекту), то оценка будет стоить дороже и займет больше времени.

Необходимость покупателя

На российском рынке недвижимости принято, что услуги экспертной компании погашает со своего кармана покупатель, то есть лицо, которое в этом заинтересовано. В данном случае это заемщик, желающий взять ссуду, а вот продавцу можно прийти на сделку и без этого документа. На деле собственнику квартиры неинтересно, откуда поступит финансирование.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Допустим, в Америке подобные затраты ложатся на плечи владельца имущества, который заинтересован реализовать недвижимость по максимальной цене. При этом он еще получает от этого прибыль, так что эти факторы определяют, кто платит.

Кредит без отказаКредит с просрочкамиСрочно по паспортуЗаймы под 0%Работа в Яндекс.ТаксиЯндекс.Еда курьер до 3400 руб/день!

Банку необходимо иметь гарантии, что та сумма, на которую будет оценена квартира, покроет размер выданного кредита.

Финансовые учреждения, как правило, сотрудничают с несколькими оценочными организациями и клиенту берущему кредит предлагается воспользоваться их услугами. И в этом случае тем, кто оплачивает оценку квартиры, будет заемщик. Если покупатель не согласен с мнением эксперта и указанной рыночной стоимостью, то может обжаловать это решение, также за свой счет.

Оценочные организации-партнеры банков, предоставляющих ипотечный заем, могут занизить рыночную цену по сравнению с реальной, для того чтобы обеспечить в случае не возврата кредита, возможность продать предмет залога без финансовых потерь для банка. А на то, чтобы получить отчет об оценки квартиры от выбранной заемщиком по своему желанию организации, банки-кредиторы вряд ли согласятся.

Организации-застройщики предлагают заключить сделку по уже готовым документам, и в этом случае получается что тот, кто оплачивает оценку квартиры, выставленной на продажу в «готовом» виде без дополнительных хлопот для покупателя, будет застройщик.