Как сдать квартиру в аренду и не пожалеть об этом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру в аренду и не пожалеть об этом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Неопознанные проживающие, субаренда и дети
Один из любимых страхов арендодателей — что в квартире могут поселиться не те, с кем заключали договор найма. Например, вы сдали квартиру в долгосрочную аренду семейной паре, а вместе с ними поселится орава родственников, либо квартиру пересдадут в субаренду и устроят там офис или подпольное казино.
Совет: проверяйте — наведывайтесь в сдаваемую квартиру раз в месяц, попросите соседей держать вас в курсе, все ли спокойно, не появляются ли посторонние люди слишком часто. По закону квартира может быть передана в субаренду только с письменного разрешения собственника. И даже если запрет на данную деятельность не оформлен документально, квартиросъемщик не имеет на нее никаких законных оснований. В случае нарушения вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить всех, а при нанесении вреда имуществу требовать компенсацию через суд.
Многие собственники опасаются принимать в качестве квартиросъемщиков людей с маленькими детьми, считая, что в случае чего договор с ними расторгнуть нельзя. Однако данная установка действует только при социальном найме жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если квартирант не выполняет по нему свои обязательства — и неважно, проживает он с несовершеннолетними детьми или нет.
Большинство тех, кто сдает квартиры в долгосрочную аренду, дорожат этим имуществом, однако далеко не все заботятся о том, чтобы составить подробное описание передаваемого внаем жилья и скарба. Как правило, собственники просят агента по недвижимости вписать в приложение к договору найма только дорогостоящие предметы бытовой техники и мебели.
При знакомстве и оформлении договора стороны обычно пребывают в состоянии некоторой эйфории — они хотят сразу наладить контакт, понравиться друг другу и на бытовые мелочи часто не обращают внимание. Им вроде бы неудобно показаться чересчур дотошными. На практике множество обид и ссор между сторонами возникает именно из-за мелочей — разбитых тарелок, испорченных кастрюль и так далее.
Совет, проверенный временем: не ленитесь, заранее самостоятельно опишите состояние квартиры как можно подробнее (стены, окна, потолок и пол, двери, сантехника) и составьте перечень всех предметов с указанием срока службы и степени изношенности. Иногда владельцу полезно объективно оценить свое имущество.
И обязательно оставьте арендаторам инструкции по пользованию бытовой техникой — стиральной или посудомоечной машиной, плитой, духовкой, кондиционером и т. д. В договоре пропишите ответственность квартирантов за порчу имущества и размер залоговой суммы на такие случаи. Опыт показывает: только документы имеют силу, эмоциональные выпады без доказательств терпят провал.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Требования к оформлению контракта
Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):
- Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
- Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
- Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.
Тяжело продать квартиру
Договор долгосрочной аренды не прекратится, даже если недвижимость перейдет в собственность другого лица посредством договора купли-продажи. Законодательство указывает, что все обязанности прошлого владельца переходят новому.
Так, купив жилое помещение, в котором долгое время проживают квартиранты на основании долгосрочного договора найма, новому собственнику придется ждать его окончания. А учитывая факт того, что автоматически договор может продлиться, покупателя при таких условиях найти практически нереально.
Вывод простой – лучше сдавать квартиру на основании краткосрочного договора, перезаключая его каждый раз на очередной срок. Это предупредит массу негативных последствий, которые обусловлены долгосрочной арендой.
Законно ли сдавать жилье таким образом?
Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.
Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.
Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.
Ремонт сдаваемой квартиры
Важный момент – возможность ремонта в квартире. Оговорите, в каком случае такая мера будет актуальной и кто будет оплачивать материалы и работу. Нередки случаи, когда наниматель по своему усмотрению затевает дорогостоящие перемены в квартире, а позже просит вычесть эту сумму из арендной платы.
Обязательно присутствие в договоре пунктов, касающихся сроков и причин его расторжения. Этот нюанс будет одинаково полезен для вас и для арендаторов. Вы можете указать, что расторгнуть договор можно досрочно, предупредив о выезде не меньше чем за месяц или три недели.
Здесь же можно уточнить условия оплаты за последний месяц проживания и возврата залоговой суммы. Эксперты рекомендуют не учитывать залог в качестве суммы за последний месяц проживания, а вернуть его при выезде жильцов. Эти деньги могут компенсировать обнаруженный урон.
Укажите в документе все данные нанимателя. Минимально – паспортные данные, мобильный телефон. По возможности попросите предоставить рабочий телефон и адрес, а также контактные данные лиц, с которыми можно будет связаться. В таком случае минимизируются шансы, что наниматель пропадет или не выйдет с вами на связь.
Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.
Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.
До того, как арендовать квартиру, вложить в это свои средства, нужно убедиться, что игра действительно стоит свеч. Не каждая квартира позволит вам хорошо зарабатывать на посуточной или длительной аренде. Многое будет зависеть от сезона (летом желающих больше), района (чем ближе к метро, тем лучше, а к центру – тем дороже), состояния.
Очень хорошо сдаются квартиры у вокзалов, станций метро. А вот тихие спальные районы пользуются спросом скорее для жизни, чем для аренды посуточно. До того как снимать жилье, изучите рынок, сравните разные варианты, оцените вложения и реальную окупаемость.
Важно! И длительно, и посуточно лучше всего снимают одно-, двухкомнатные квартиры.
Дальше все зависит от вашей активности и удачливости. Пересдавать квартиру посуточно намного выгоднее, чем длительно, зато искать арендаторов на долгий срок – не так хлопотно (достаточно единоразово подписать договор, следить за состоянием жилья, своевременностью оплаты коммунальных).
Как сдать квартиру в аренду официально?
Актуальность статьи: март 2019 г.
Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.
Как правильно сдать квартиру в аренду?
Чтобы извлечь как можно больше пользы из собственной недвижимости, стоит учитывать несколько практических советов. Итак:
- Приведите жилищное помещение в соответствующий вид. Не имеет значения, какое материальное состояние у ваших будущих жильцов: каждый человек отдаст предпочтение чистоте и приятной обстановке, царящей в квартире.
- Высчитайте стоимость сдаваемой площади.
- Займитесь поиском клиентуры. Это можно сделать самостоятельно или через агентство недвижимости.
- Постарайтесь как можно больше узнать о вашем будущем постояльце. Не стоит одобрять проживание для первого попавшегося человека. Обязательно назначьте совместную встречу, чтобы познакомиться и поговорить с потенциальным квартирантом.
- Заключите договор аренды. Он защитит вас от неуплаты или порчи имущества со стороны нанимателей. Как юридически грамотно составить данный документ, мы расскажем ниже.
- Контролируйте состояние вашего жилья. Вы имеете полное право хотя бы раз в месяц наведываться в свою квартиру. Сначала это сделайте обязательно, но и в дальнейшем не забывайте иногда ее посещать.
Важно: квартиранты не могут менять замки на входной двери без вашего ведома. Если замена все-таки произошла, вам обязаны передать дубликаты ключей.
- Периодически проверяйте квитанции, связанные с коммунальными услугами. Жильцы должны сохранять их или делать фотографии, чтобы вы могли быть уверены, что коммунальные услуги платятся регулярно и не скапливаются в кругленькую сумму долга.
- Проведите осмотр жилья, когда арендатор будет съезжать из вашей квартиры. У вас будет прекрасная возможность проверить все приборы, мебель, а также общее состояние. Если все в порядке, вы возвращаете квартиранту залог, полученный при заключении договора аренды.
Вышеперечисленные советы могут показаться проявлением недоверия, но сейчас они актуальны как никогда и способны защитить от недоразумений.
Немного рассуждений – насколько выгодно искать семью без детей и можно ли найти квартиру семье с ребенком
Складывается впечатление, что с рождением ребенка нужно брать ипотеку, переселяться к родителям или в коробку на улице. Арендовать жилье не получится.
На деле все несколько иначе. Да, многие собственники опасаются сдавать жилье людям с детьми. Но со временем им приходится это делать. С этим согласны риэлторы и сами собственники.
Ситуация на рынке изменилась. Люди вновь сбиваются кучными семьями. Покупательская способность упала, население стало беднее – нужно экономить.
Поэтому объявление о сдаче дольше висит в ожидании идеального жильца. У арендаторов без детей и домашних животных появляется огромный выбор. Они могут ковыряться в предложениях, придираться к мелочам, торговаться. У них есть выбор.
В тоже время остается неохваченным пласт жильцов с детьми и животными. Они готовы дать деньги собственнику, который их пустит.
Получается ситуация, когда:
- Арендодатель держит квартиру пустой. Он ждет идеального клиента. А пока недополучает прибыль и платит за коммунальные услуги. Это убытки.
- Арендатор ужимается, живет с родственниками и ищет квартиру. В это время он копит деньги. Может набрать на первый взнос и взять ипотеку. Раньше, пока арендовал жилье, о кредите не думал. Теперь он выпал из рынка, перестав быть потенциальным клиентом для собственника.
Ситуация №3: сами мы не местные
В Екатеринбурге Алексей и Людмила взяли в ипотеку новую квартиру и подали объявление о сдаче старой. Посыпались звонки от желающих снять, состоялось несколько просмотров, после чего подписали договор. Заезжает мама с сыном-студентом. Через пару месяцев оказалось, что живет там только молодой человек, за порядком не следит, жалуются соседи: шумно, вечеринки, мусор в подъезде. Замену жильцам нужно искать срочно, ведь приближается дата ежемесячного платежа по кредиту, а зарплаты потрачены на ремонт и покупку мебели. Но на этот раз, по иронии судьбы, кандидатов практически нет. Только семья трудовых мигрантов из СНГ готова заехать хоть сейчас и внести платеж сразу за два месяца. На свой страх и риск Андрей согласился, за что Людмила его долго укоряла, зная множество историй, когда вместо одной семьи проживают три.
Эта история с хэппи-эндом. Квартиранты оказались ответственными людьми, жили спокойно несколько лет, пока глава семейства не закрыл свою шашлычную и не решил вернуться домой. Вот вам еще один повод не судить только по одежке.
Анализируем
Часто собственники мыслят, как Людмила, и в принципе рассматривают только русские семьи, без маленьких детей и домашних животных. Но формальное соответствие этим критериям не может полностью обнадежить. Поэтому важно соблюдать базовые меры предосторожности: брать залог и верить документам, а не интуиции.